深圳二手房律师团首席律师张茂荣

因房价再度上扬，为防止业主毁约，昨天一法律意识较强的客户特约来律师楼委托本律师对其通过中介签订的期房买卖合同予以法律审查，经审查发现该合同中存在的重大缺陷有：

1、成交价109万，约定定金5万，首期款22万，定金罚则成本太低，保难房价飙升后业主不自愿双倍返还定金爽约;

2、没有约定业主做全权委托公证的时间和买方监管首期款、申请银行按揭承诺的时间;

3、对业主做全权委托公证和买方监管首期款、业主赎楼和买方取得银行按揭承诺的义务履行顺序没有约定，容易发生扯皮现象;

4、约定买方八成按揭，按揭不成一次性付款，（目前银行信贷政策多变）存在买方贷款不成无力购买被业主追究违约责任的风险;

5、在各银行贷款额度不一的情况下，对业主配合买方转首期款的义务没有约定，导致买方一旦选定银行后便无法转行按揭;

6、存在阴阳合同过户条款，且约定全部交易税费均由买方承担，容易成为业主的毁约借口;

7、对违约方迟延履行义务守约方可以解除合同的时限没有约定;

8、约定的纠纷解决途径为仲裁而非诉讼。

期房买卖周期更长、购买风险较现房更大，本律师建议双方签订补充协议。因上述问重要题又在各中介合同版本中比较常见，特将补充协议免费提供给网友参考（这可是这位客户花一千块钱大洋得到的哦~~）：

（期房）房地产买卖合同补充协议

经深圳市房地产经纪有限公司居间介绍，卖方（身份证号）与买方（身份证号）于年月日签订《（期房）房地产买卖合同》，现双方经协商达成补充协议如下：

一、变更原合同定金数额为20万元，买方已付5万元，于本补充协议签订后3日内再支付卖方定金15万元，双方同意该15万元定金由卖方签收后交由银行或中介第三方监管，买方将定金存入监管方账户后即视为卖方收讫，适用定金罚则;

律师说明：定金具有担保作用，而首期款没有担保作用，原合同约定定金为5万元，首期款为22万，一方违约仅需承担5万元的定金罚则，故需首期转定，提高毁约成本。修改后违约方要承担20万元的定金罚则，定金的履约担保功能增强了四倍。

二、卖方于办出一手房地产证后3日内做全权委托公证给其委托的担保公司融资赎楼，买方于卖方做全权委托公证后3日内监管首期款7万元并申请余款的银行按揭承诺;

律师说明：1、明确了业主做公证及买方监管首期款的时间;2、明确了业主做公证在前，买方监管首期款在后的履约顺序（业主不做公证，买方可以不监管首期款）。

三、买方保证于卖方完成赎楼后及时敦促银行出具按揭贷款承诺函;

律师说明：本条明确了业主完成赎楼义务在先，买方取得银行按揭承诺在后，且没有限定买方取得银行按揭承诺的时限，看似买方的义务条款，实为买方的护身条款。

四、因银行政策原因导致买方无法做到八成按揭贷款的，买方有权解除合同，双方互不追究责任;

律师说明：房贷政策多变下，一定要修改中介提供的合同中按揭不成或有差额一次性付款或补齐的条款，以免陷于被动！

五、卖方负有配合买方取得银行按揭承诺的义务，如买方选择的银行无法做到八成贷款，而其他银行可以做到，则卖方应配合买方转移首期款到其他银行监管以便于买方取得按揭承诺完成交易;

律师说明：本律师曾代理香蜜湖一号1760万元成交的豪宅纠纷，买方先是选择了平安银行贷款并监管了首期款，没想到平安银行审批的贷款额度达不到其预期，后经了解建行可以贷款到其预期数额，但要求必须先将首期款转到建行监管，由于一方面三方首期款监管协议已签订并合法有效，业主没有义务同意解除到其他银行重新监管，另一方面房价随后又暴涨近千万元，于是拒绝转首期引发纠纷，所以有必要对业主配合买方转首期款的义务予以明确约定。

六、原合同第八条约定买方承担全部交易税费的前提是房屋以原登记价过户，如卖方要求以实际成交价过户，超出部分的税费由卖方承担;

律师说明：阴阳合同过户是深圳二手房交易公开的秘密，也是房价飙升时业主惯用的毁约借口，本案原合同就是约定交易税费全部由买方承担，并约定以原登记价过户。为防止房价上涨后业主法制观念增强，以阴阳合同过户违法、原登记价过户约定无效为由，要求以实际成交价过户并由买方承担全部税费逼迫买方放弃购房，有必要明确约定买方支付全部税费的条件。