房地产开发公司售出的房屋面积多算了怎么办?

有极少数的房地产开发公司，并不是从加强管理中求得效益，而是用一些

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造成面积计算的差错。也有一些房地产开发公司在计算的方法上不准确，如以

固定的系数来计算，也会导致房屋建筑面积计算的错误。作为购房者，理所当

然应该维护自己的正当权益而要求予以纠正。

一幢住宅中的某一套房屋，购房者比较容易丈量和计算的是房屋的使用面

积，而较难丈量和计算其建筑面积。因为作为分割出售的商品房，除了自己一

套房屋范围以内的房屋建筑面积以外，还包括分摊的公共部位的功能上为整幢

房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。

每一套房屋，无论是处在哪一层，都有共用墙和非共用墙。非共用墙就要

全部计入建筑面积，与邻户共用的墙以及外墙、与公用空间之间的分隔墙就应

分摊计算建筑面积。

除了墙还有阳台。阳台虽为独用，但有封闭阳台、挑出墙面的挑阳台和不

挑出墙面的凹阳台之分。封闭式阳台应当以其水平投影面积计算其建筑面积;

挑阳台、凹阳台以其水平投影面积的一半计算建筑面积。

以上计算的是一套房屋的套内建筑面积。

然后计算公用建筑面积。这一面积由两部分组成：一是前面所说的各套房

屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半;二是电梯井、楼梯间、垃圾

道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和

管理用房建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销

售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就

是这一幢房屋的公用建筑面积。

据此计算出公用面积分摊系数，即用整幢房屋的公用建筑面积除以该幢房

屋各套房屋套内面积之和。

以这一分摊系数乘以套内建筑面积求得该套房屋应分摊的公用建筑面积，

再加上原来求得的套内建筑面积，就是该套房屋的建筑面积。这一计算方法较

为复杂，实际上，国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》中

第二条已标明了购房者的实得建筑面积和分摊公共部位和公用房屋的建筑面积。

房地产权属登记机关在对商品房进行备案登记时，也使用这一方法来计算建筑

面积。因此，在已经使用统一的《商品房购销合同》后，面积计算的错误比较

少见。

上述计算方法是从1995年12月1日开始使用的。对于在此之前已签订的商

品房销售合同，除了合同对销售面积的约定有明显的违法或计算错误外，仍应

维护合同所约定的面积。如果买卖双方有一方(有时卖方也会因原面积计算偏

小而提出向购房者追加售房款的要求)提出按上述方法计算商品房销售面积，

或是房地产权属登记机关按上述方法计算商品房销售面积，而不是按合同约定

的面积，买卖双方可以对合同中的销售面积进行调整，但对合同中所约定的销

售价款则不能变更。

房地产开发公司确实多计算了商品房的面积，如果在允许的误差范围以内

(这一误差在双方订立商品房销售合同约定)，则不是违约行为;如果误差超

出了约定的范围，就可以要求纠正，如房地产开发公司不愿意纠正，则可以向

有关部门投讼。