一、问题的提出

物业管理在我国发展近30年，在取得辉煌成就的同时，行业生存状态不容乐观却是业内广为关注的问题。如何利用物业服务的平台和客户资源以及物业管理自身的专业优势，通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以提高物业管理的创富能力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升，成为摆在我们面前的重要课题。近年来，国外物业管理拓展资产管理的经验，以及来自境外的第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等公司超前于内地企业开拓资产管理所表现出来的核心竞争力，国内一些品牌企业尝试开展资产管理取得的盈利能力，都让我们把目光投向了资产管理。

二、物业管理开拓资产管理业务的基础

资产管理，有广义与狭义之分。资产管理与物业管理互为关联、内容交集。当前，广阔的市场需求构成了物业管理开拓资产管理业务的基础。一是随着房产不断升值和住房成为城镇居民家庭财产的最主要组成部分，有相当一部分业主对物业管理的期望正在从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务，转为更多地关心物业的保值和增值，物业设备更新与节能改造也展现出巨大的市场空间；二是随着以收益性房地产为目标对象的投资活动增加，业主对专业机构提供持有或租售咨询顾问、代为开展房屋买卖和出租等需求急剧上升。依托物业管理开展资产代理经营，获得的租售溢价分成、经营收益分成、代理费用收入等正在成为部分物业服务企业新的盈利点；三是一些开发企业为了销售和后期入住环节的顺利，聘请品牌物业服务企业作开发项目的前期顾问，包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销售策略策划、整体商业规划等、以及代为选用设施设备，代理尾盘销售；四是一些单位的不良资产在找不到出路的情况下，交给物业服务企业去代理盘活。

三、物业管理行业开拓资产管理的意义

一是将提高物业管理的整体水平，为业主提供全方位的服务。在围绕业主需求进行分析和调研的基础上，通过运用资产管理理论方法及操作手段开展物业管理并开拓资产管理，可以改变行业运行状态，提升行业核心竞争力。在给业主带来良好服务和投资收益的同时，也为社会创造了财富；二是丰富物业管理的内容，满足业主日益增长的物业服务需求。在做好四项基本服务的基础上，通过开展多层次、多角度、全方位及有针对性的特约服务与资产管理，将使物业管理在对人的服务、对物业的管理、对资产的经营三方面职能得到充分发挥，以满足业主的不同需求；三是提高物业管理的盈利能力，改变行业生存状况。介入资产管理能丰富物业服务企业的赢利渠道和途径，开辟新的收入增长点，改变企业收入结构，构成企业新利润，提高企业创富能力。达到让一部分企业先富起来，带动全行业的脱贫致富，让物业管理在更高的层面上收获社会效益和经济效益。

四、物业服务企业开拓资产管理业务的优势

根据实践操作以及各方观点归纳，物业管理开拓资产管理业务存在诸多的优势，如客户优势。有庞大的业主作为物业服务企业的客户群体，就有各类巨大的潜在需求等待挖掘。与业主近距离的接触，使物业服务企业能通过良好的沟通及时掌握和了解不同业主的不同需求，有针对性地提供服务；业主信任度优势。与业主长期和睦相处，使得物业服务企业比较其他中介机构容易建立与业主间的相互信任；成本和规模优势。物业服务企业可利用现有资源，以及众多业主需求的规模，在控制成本和市场竞价上占到一定优势；专业技能优势。对所管物业较为充分细微的了解，有助于物业服务企业挖掘专业技能为业主提供代客理财等全方位的资产管理服务。我相信，只要我们不断挖掘和研究，还会发现更多的优势。

五、物业服务企业开拓资产管理的特征

物业管理行业开拓资产管理业务，开展资产管理经营服务，与专业资产管理机构的最大区别是依托传统意义的物业管理为基础平台，由四项基本服务为主的基础层面向资产经营服务拓展。因此，物业服务企业拓展资产管理的前提是首先要做好基础服务，占领市场，获取拓展业务的平台和空间。此外，建立健全制度，使基础服务与资产管理业务既有配合又有隔离，是需要重点研究解决的问题。

六、物业服务企业如何开拓资产管理业务

戴德梁行物业管理有限公司董事刘伟杰指出：将物业维修养护管理升级为资产管理，这种涵盖房地产产业链条上下游所有行业的“一站式”服务对物业服务企业提出了相当严格的要求。一要拥有大量经验丰富的能服务于大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者等各类客户，又能熟练掌握顾问、代理、买卖、估价、融资等一站式服务技巧，还包括在酒店、商场、写字楼、住宅等多种业态上有成功积累的专业人员。二要拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作伙伴。物业管理公司相当于一个产品集成商，有效管理分包公司成了物业管理公司的重要工作。三要拥有雄厚的资金支持。一站式的打包服务，不仅能节约委托人和物业服务企业的双重成本，还能提高工作效率、减少资源浪费。但这需要有雄厚的资金支持和相当的风险管理能力。

第一太平融科物业管理（北京）有限公司总经理周颂明认为，对一家专业的物业服务企业来说，做资产管理至少涉及包括物业定位、设计定位、营销策划、运营管理、租务管理、财务管理等较长的业务链条，工作综合性很强，难度很大，这也是为什么当前只有几“大行”在做资产管理，而目前国内的众多物业服务企业还远未达到这一层面。他提出，内地物业服务企业开拓资产管理，有两个方面很重要：一是物业的市场定位和产品的设计要完善；二是市场研究和运营能力。此外，还需要做好三方面工作：一要加强人才储备和培养，特别是物业管理师的培养；二要注重市场研究，建立起企业自己的数据库；三要有做金融地产的意识，为将来物业管理发展到资产管理作储备和积蓄。