二套房贷最低首付降至四成二手房满两年免征营业税

继公积金贷款放松、国土部住建部联合发文稳楼市之后，近日多个部委出台了新的楼市宽松政策，而且这次的涉及面更广。

二套房贷最低首付款比例调整为不低于40%，相比此前，首付款的比例下调了两成。

此外，从今天起，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在此前，这个免征期长达5年。

楼市利好政策一波紧接着一波，网友戏称“救市脚步停不下来”。对于同天内两项重大利好举措的推出，有房产业界人士认为可以部分解除市场购买方“等待政策”的观望情绪，市场成交量将大幅回升。记者吴双颖蔡俊

房市新政

二套房贷首付最低四成

先说说房贷政策调整。

近日，人行、银监会、住房城乡建设部发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提到，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

二套房贷的首付比例由原来的最低六成下调至最低四成，改善性需求的购房门槛大为降低。

与此同时，公积金房贷的门槛也进一步调低。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

二手房营业税免征期缩为两年

此外，近日财政部、国家税务总局的发文给买二手房的消费者带来了利好。

据两部委《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而在此之前，个人住房转让营业税政策于2011年1月28日施行，二手房营业税免征期为5年。

政策解读

公积金贷款首付调低受益有限

近日，在看到关于住房贷款调整的网页链接时，东部新城一楼盘的一位置业顾问第一时间转发了这条微信，并评论“想买房的同志们，还在等什么呢”。

“比之前市场上在传的消息还要给力，原来说是二套房贷首付比例降到五成，而这次公布的是降到四成。对于部分买房者来说，资金压力没那么大了。”这位置业顾问对金报记者说。

在宁波房产人俱乐部负责人袁亚刚看来，对改善型购房者来说，此次房贷政策的调整意味着他们购房门槛和首付成本的降低，是大利好，而对刚需型客户来说，没什么感觉。“对房产开发商当然也是利好，你看今天的地产股表现就好了嘛。”袁说。

对于此次公积金贷款首付比例的调整，近日有房产业界人士表示，公积金贷款首付比例调低，其受益范围受到一定的限制。

这位人士跟记者举了个例子。比如说有人要用公积金购买一套价值150万元的房子，房子在宁波老三区，如果是纯公积金贷款，最低首付两成，理论上来说客户只要付30万元的首付。然而事实上，宁波老三区的公积金最高贷款上限是90万元。

“也就是说，这位客户要买这套150万元的房子，即使他能贷到90万元的公积金贷款上限，他首付必须付60万元。那是付了几成?首付四成。”这位人士说。

地段好的次新房交易将活跃起来

营业税政策调整的利好，举个例子来说明更直白。

比如说，有市民将持有了3年、面积为140平米以下的住房出售，假设房价为150万元。按照原来的营业税政策，他要被全额征收营业税，也就是说，要付房产总价的5.6%，84000元。而在二手房营业税免征期缩为2年后，这位房产持有人卖房就无需缴营业税。

“政策调整后，因为交易成本降低，房东出售房产时可以让出更多优惠给买房者。”房产中介21世纪的置业顾问梁女士说。

南天房产总经理助理薛敏强认为，营业税免征期5年变2年的政策，也是相当受到市场欢迎的，降低了很多当下刚需购房者的购房成本。这些购房者，多为70、80后，对房龄、地段、生活配套的要求使得他们更愿意选择市中心的次新房而非近郊的新房，此类次新房往往都在交易环节中有营业税。

“此次营业税免征‘5转2’的动作，将免除大部分住宅在交易环节中的营业税5.6%,直接降低购房者购房成本，加大购房者的入市意愿，地段好的次新房交易将活跃起来。”薛敏强说。