房地产开发流程土地出让方式有哪些-法师兄

房地产开发流程土地出让方式有哪些

来源：法律编辑整理时间： 2023-08-17 09:05:08 351 人看过

1、协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性；但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

2、招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。

3、拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。

土地出让方式流程是怎样规定的

1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

7、公布成交结果：挂牌活动结束后法定期限工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

房地产开发项目开发流程

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

向计委申报立项报告

计委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局法征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科

结果报市房地局结果报市房管局

市政府下文批地

画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人许可证用地批准书，评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得

土地使用证

按规划设计条件征询意

见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房

规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证

委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置

到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册

规划局审方案提出意见1．到园木局申请伐树许可证

2．了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图改造、移线方案

3．煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会4．到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明

运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单

制作资料计划（建委会签）

报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领

许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

运用“营销策划展示设计系统”

“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实

四源费缴纳

到开发办市政处核实任务

开发办工程处同意招标

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统”编制标底

招标办审查标底

开标会

定合同，写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书

同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记

务来源及一切手续

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

1．小区内线1．通知区园1．按道路1．到自来1．到热力（自建锅1．到煤气公司

路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装

计办行施工科报装装1．环保2．到规划科定

2．委托施工2．交绿化费2．市政办委托线2．委托线局同线路方案

3．配电室土3．绿化施工事处养路设计、路设计意锅3．设计

建工程验路队验施工及3．施工及炉房4．看现场

收收验收验收规划5．施工

4．设备安装2．到市政位置6．业务科检验

及验收监理所2．委托同意接气

5．送电下水报设计7．凭通气单到

装3．到劳动管网所办固

3．规划设局报装定资产转移

计4．环保局手续及通气

4．竣工验审查消手续

收音除尘8．凭接气单到

设备液化气公司

5．竣工验收办各户通气

手续

9．通气

全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收

出库分配及销售、办理产权证

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多土地出让相关文章

法律综合知识
开发房地产流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应当办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对代建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金，并且做好融资的各项准备。第二部分，行政审批部分，根据我国当前法律法规规章规定，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：一、选址定点。二、规划总图审查及确定规划审查的条件。三、初步设计及施工图审查。四、规划报建图审查。五、施工审查。六、建设工程竣工综合验收备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发

2024-05-09

218人看过
房地产开发
房地产开发有两种方式

房地产开发的一种方式是由多个投资者（即股东）共同组建新的房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种方式是合资或合作共建，而不是成立新的开发公司。买方需要了解开发商股东的情况、公司形式或联合建设方式、注册资本、经营范围等，因此需要审查开发商的下列情况或文件：（1）开发商股东的情况。如果开发商或共建方的股东中有法人股东（大多数开发商由法人股东组成或主要由法人股东组成），则应审查各股东的营业执照，了解其基本情况。包括中外合资经营企业、中外合作经营企业各方的登记文件，中方为《企业法人营业执照》（以下简称《营业执照》）；（2）开发商本人最新的《营业执照》。买受人应注意营业执照的签发时间及是否加盖工商部门“年检合格”印章；（3）开发商成立时注册会计师出具的验资报告，（四）开发商的章程；（五）开发商为中外合资、合作房地产开发公司的，买受人还应当审查下列文件：合资合同或者合作合

2023-05-02

96人看过
土地出让
能够改变土地出让方式的几种方式有哪些？

出让方式有挂牌、协议出让、招标和拍卖四种形式。土地出让方式是指土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式，中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。遗赠有几种方式生活中，遗赠主要有三种类型：1、概括遗赠。即遗赠人将自己全部的财产权利和义务都遗赠给国家、集体或人以外的公民。2、特定遗赠。指遗赠人在中，特别指定将自己的某项财产赠给某受遗赠人。3、附义务或附条件的遗赠，或称附义务的遗赠。是指遗赠人在遗赠中附有某种义务，受遗赠人只有履行了该义务，才能获得受赠财产。《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土

2023-07-16

310人看过
土地使用权
房地产开发商土地使用权转让的程序

(一)申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。(二)批准，接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，并进行现场勘察，与有关资料对照核实。核对无误后，填写转让审批表。经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。(三)签订转让合同，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。(四)公证，转让合同应经过公证。(五)变更登记办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。经办人依据出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。一、转让过程中应注意的问题(一)符合转让条件，土地使用权转让根据土地来源包括出让土

2023-03-21

478人看过

要约
土地招标出让方式的流程是怎样的

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定

2023-06-07

460人看过
法律综合知识
有哪些方式可以出让国有土地使用权

一、有哪些方式可以出让国有土地使用权国有土地使用权出让方式有：挂牌出让、协议出让、招标出让和拍卖出让，土地出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由盛自治区、直辖市人民政府规定。二、国有出让土地到期后应如何处理国有出让土地到期了应当申请续期，商用房土地使用权到期后的，土地使用者若想继续使用的，则应当申请续期，重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

2023-10-19

369人看过
房地产开发
房地产开发您知道哪些流程吗？

1、发改委：审批建议书；2、环保局：环境影响报告书(表)；3、规划局：办理项目选址意见书；4、国土资源局：建设项目用地预审；5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；6、发改委：审批项目可行性研究报告；7、规划局：建设用地规划许可证；8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；9、拆迁部门：拆迁方案；10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；13、拆迁部门：办理拆迁许可证；14、国土资源局：办理土地证；15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；17、规划局：建设工程规划许可证；18、消防支队：审核书(一般工程)；19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；20、建设局：工程施工图设计文件委托审查；2l、建设

2023-06-10

335人看过
建设用地
开发区能出让土地吗

依据我国相关法律的规定，开发区的土地是属于国有的，经市、县人民政府同意，开以区的土地是可以依法出让的，受让人要交纳土地出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。土地出让最高的年限通过建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的,依照《国有土

2023-06-15

155人看过

法律综合知识
国有土地出让划拨的相关规定，国有土地出让方式？

一、国有土地出让划拨的相关规定国有土地出让划拨的相关规定是土地的使用者经过有关部门的依法批准以后无偿取得，或者是通过补偿安置的费用后取得的，没有使用期限限制的啊关于国有土地的使用权利。最大的特点就在于除了法定期限以外，一般是没有使用期限的。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般国家机关的用地，或者是军事用地，或者是其他的公益事业用的情形，是可以依法取得划拨国有土地使用权的。这是由于划拨国有土地使用权是属于无偿性质，取得国有土地使用权不需要支付土地使用费的。二、国有土地出让方式包括哪些内容国有土地出让方式包括了拍卖、招标或者双方协议等的方式，《城市房地产管理法》第十三条第一款、第二款，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标

2023-05-07

489人看过
土地出让金
用地单位必读！土地出让金的返还方式有哪些？

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)。第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)。第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。一、土地使用权出让金怎么确定?土地使用权出让金的确定有三个过程：第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审

2023-05-03

171人看过
土地出让金
土地出让金对于房产开发商的影响

二手房税费是分成两部的，一部分是卖家出，另一部分是买家出。卖方需要缴纳的二手房税费：1、个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1％或利润部分20％；非普通住宅房屋成交总额的2％或利润部分20％；2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0．05％3、土地出让金：成交价或评估价（高者）1％4、营业税及附加税：普通住宅5年内：房屋成交总额5．55％；5年或5年以上：免征；非普通住宅5年内：房屋成交总额5．55％；5年或5年以上：差额5．55％；3、交易服务费：建筑面积（平方米）3元买方需要缴纳的二手房税费1、交易服务费：建筑面积平方米3元2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0．05％3、契税：成交价或指导价（高者）1．5％4、产权转移登记费：80元安置房过户需要交土地出让金吗拆迁安置房过户需要缴纳土地出让金。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国

2023-07-08

337人看过
土地开发
什么是房地产土地开发过程

一、开发前期的准备工作主要包括房地产项目由规划委审批、项目规划由规划委审批、设计建设、土地出让或转让等，本阶段的主要工作是取得项目建设许可证和项目建设用地国有土地使用权。《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》均在本阶段取得。但由于开发商缴纳土地出让金的时间不同，取得国有土地使用权证的时间也不同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。目前，获得土地的方式有两种：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用者，出让的土地因未向国家缴纳土地出让金而不得用于开发。一般分配到国家机关、学校等单位。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除了保障性住房，都属于这种方式。同样，如果我们想在划拨的土地上开发，我们也应该支付土地出让金，将划拨的土地转为出让的土地。由于出让土地用途不同，土地使用期限也不同。二。施工阶段是开发商委托施工单位进行工程建设的

2023-05-08

108人看过

土地使用权
成片开发土地出让合同国有土地使用权出让合同

国家工商管理局经济合同司GF－94－1002第一章总则第一条本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方）；受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。第三条乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义第四条本合同所使用的特定词语定义如下：1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出

2023-04-11

249人看过
法律综合知识
什么是国有土地出让，房产以国有土地出让方式取得所有权应有何条件

一、何为国有土地出让国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：二、房产以国有土地出让方式取得所有权应有何条件以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件有：（1）按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书。《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等之所以对以出让方式取得的土地使用权的房

2024-03-29

234人看过