宅基地使用权是农村建设用地的重要组成部分，其占城乡建设总用地近七成，如果其不能实现流转，将使统一的城乡建设用地市场这一战略决策成为空谈。因此，考察阻碍宅基地使用权转让的所存在的法律障碍，探讨如何在现有法政策之下实现宅基地使用权的有条件向外部转让，具有十分重要的意义。

宅基地使用权外部转让的现状与问题

外部转让的禁止。宅基地使用权转让以受让人为标准可分为两种类型：一种是内部转让，另一种是外部转让。内部转让由于没有否认宅基地使用权身份性的特征，目前相关政策和司法实践基本予以认可，外部转让则为现行政策所禁止，并且一般被法院认定为无效。

禁止外部转让存在的问题。禁止转让以及认定转让无效存在许多问题。第一，使得大量农村宅基地使用权闲置，造成巨大的浪费。第二，不利于推进城市化进程。第三，不利于解决城市居民的住房问题。

宅基地使用权外部转让的思路建议

外部转让的思路：有条件的放开。建议改堵为疏，引导宅基地使用权的转让走上法治轨道。具体地说，可以在遵循“保障第一，兼顾发展”原则的基础上，有条件地放开宅基地使用权的转让。所谓的有条件转让，是指转让者必须证明已经有自己的住房，方可转让自己的宅基地;受让者，若为城市居民则必须证明自己没有住房。有条件的转让，既可以使农民多余的住宅或宅基地使用权价值得到了实现，也不影响农民的居住生活，更可以解决城里人的居住问题，可谓一举多得。

制度的修订：外部转让的具体建议。如果真正实现有条件转让，还必须使宅基地使用权真正财产化以及健全农村宅基地使用权的登记。

1.宅基地使用权财产化。即应当赋予宅基地使用权以处分权能，让宅基地使用权变成一种真正的财产权利。尽管在宅基地使用权之上仍然有集体土地所有权，但并不构成对宅基地使用权真正束缚。为了实现上述目的，笔者建议在修订《土地管理法》和制定《民法》时，明确宅基地使用权的处分权能，使其变成真正的财产权利。

2.健全宅基地使用权登记制度机制。应当改变观念，重视农村宅基地使用权的登记。一方面，健全登记，是农村宅基地使用权能够充分流转的基础。另一方面，宅基地使用权是农民的最重要的财产之一，加强登记有利于保护农民的利益。只有如此，才能真正保证农村宅基地使用权的准确，进而奠定农村宅基地使用权的流转基础。