住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，但在发展的进程中也还有很多的困难要克服，针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，应通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理。

投资热再现反弹之势

房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过热和过快的房地产开发投资。国八条和国六条的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。

根据国家统计局2007年1至5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比去年1至5月同比增加了29%，而我国房地产开发投资去年与前年同比增加22%，二者相比，今年1至5月我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。

另外，国家统计局今年一季度房地产分地区统计表明：我国东部地区房地产开发投资增速同比增长了24.3%；中部地区房地产开发投资增速同比增长了36.2%；西部地区房地产开发投资增速同比增长了29.3%。其中房地产投资同比增速最高和最快的为中部地区的河南省，与去年同期相比增幅高达59.1%，达到了令人吃惊的程度，并且这种增长速度随着我国中部崛起各项政策的出台和落实还将进一步加快。安徽省今年房地产业发展也进入了快车道，其今年1至5月房地产开发投资同比增幅达52.4%，大大超过该省同期固定资产投资增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。

房价上涨出现轮动效应

在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。十五中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入十一五初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速崛起。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。作为我国房地产调控重点城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局；尤其是今年以来，上海房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨趋势。

而导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权力和开发商的联姻，造成地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。十五期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。

外资助推楼市继续上涨

我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国的房地产市场。不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但外商和外资对中国房地产投资的兴趣仍然无法阻挡。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点，具体表现为：写字楼的供应量进一步放大，高品质的甲级综合写字楼仍为外商和外资所青睐的对象；中心城区的旺铺租金持续推高，国际品牌零售商纷纷涌入；豪华住宅在限外令后销售有所下降，而高档公寓出租市场则开始回暖；工业地产投资环境逐渐改善，成为外资和外商新的房产投资热点。

与此同时，随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域，也从过去较为单一的住宅和办公楼，扩大至商业、物流和工业地产。

保障性住房供应仍显不足

国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望，他们宁肯住在祖传的简屋和租房内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，目前的情况令这些人颇为失望。今年以来，房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。

加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。我国房地产调控至今未见明显效果，与不少省市和地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接联系。

实践表明：限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价，是很难取得实际效果的。