2。检查房屋状况：一定要注意看房子的行为，至少要检查以下几个方面：

①房屋建设状况。如房屋位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。如周边交通、生活设施、社区绿化、噪音、电梯、保安、业委会、物业管理等。（3）房屋权属。如土地使用权类型、使用期限、土地和房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否有抵押、出租、查封、冻结转让、是否纳入拆迁范围等。对这些情况的核实，有助于您控制房屋装修等实际交易成本和风险，有利于评估二次装修成本；如果是划拨土地使用权，则涉及支付土地使用权出让金；如果是房屋租赁期限未到期的，将涉及承租人在租赁期届满前的出租权和优先购买权；房屋仍处于抵押期的，将涉及到办理过户登记前解除抵押权的问题；房屋被查封或者冻结过户的，将不允许购买或者在解冻前卖掉，等等。在履行合同之前，你需要充分了解房子的情况，这样你才能放心。明确交易程序：二手房交易可分为验房、签订合同、按合同约定时间交房、过户和交房几个步骤。如果房屋涉及抵押或者购房人需要支付抵押贷款，还需要办理抵押贷款减免或者抵押贷款等相关手续。

（1）验房及合同签订：买受人对验房满意后，决定购买房屋，并与出卖人确定房屋状况、付款方式、交付条件、解除手续、买卖合同记录及转让等合同内容，违约责任、税费承诺等为了体现其中介地位，房屋中介公司往往充当合同的第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本，并要求买卖双方使用，在实践中，买卖双方往往需要根据范本重新签订买卖合同。可以说这两份销售合同是有效的。买卖双方可以就解决两个版本合同冲突的原则达成一致，否则以以后签订的协议为准。所以注意使两个版本的合同内容一致，是你和卖方双方必须注意的问题。（2）按合同付款：付款是买方的主要义务，一般有一次性付款或分期付款。前者往往要求双方有足够的互信，买受人有足够的资金，出卖人已取得房屋产权证，房屋可以立即交付使用，房屋转让不存在（或可以立即解除）抵押等权利限制，房屋价款应当支付根据交易进度（签约后交定金/过户后交大部分房款/交房后交余款）。后者将签订合同支付定金/签订按揭合同支付首付/剩余房款将由银行转入卖方账户）。（3）交付：交付有利于防止出卖人出售两套房屋，买受人可以尽快使用该房屋，但需要明确以下事项：

①交付时间和条件。交货通常与结余付款同时进行或迟些进行。如无协议，交钥匙视为交付。双方应明确房屋的交付情况，如出卖人负责清理房间，不得留下大件废旧家具。

②物业费、水电费等的承担方式通常情况下，买受人在收到房屋后开始付款，出卖人应提供最后的付款证明。

③房屋出租的，应当约定交付后由谁收取剩余租金或者买受人如何重新签订租赁合同。（四）所有权转移：房屋所有权由出卖人变更为买受人。买卖双方应明确：

①买卖合同向房管局登记转让的期限一般为出卖人取得产权证或解除抵押后的一定时间。

2。转让涉及的税费。

③买家数量。权属转移后，买受人应当确定在产权证上登记的权属人，以免在签订合同后家庭成员发生变化后，房屋权属发生变化或增加。

4。在出卖人（原所有人）尚未迁出前，现行政策与买受人（新户主）的户籍不一致，故应约定出卖人账户迁出交易用房的期限。明确违约责任：买卖双方应明确严格的违约责任，这是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额首付或简单的“违约方应承担守约方的损失”缺乏实际效果。当出现房价波动、资金短缺、税费改革等情况时，一方当事人迟延履行或者拒绝履行合同。如果有的购房者认为房价偏高或签订合同后不想缴纳过户税，就会拖延办理过户手续，使出卖人在交房后不能及时收到余款；有的出卖人发现房价飞涨，然后，他们声称未经其他共有人同意的销售合同无效，并要求买方退房。因此，双方在签订合同时应明确违约责任，并注意以下几点：

①履行合同义务的期限必须简单易行，尽量避免“之前”和“之后”的抽象表述。

②各主要义务应逐一承担违约责任。

③违约金的承担方式应是违约金的首选，违约金的数额应考虑违约造成的损失，但不应超过总房价的20%，因为当违约金被认为过高时，法院将依法对他们进行调低，但他们处于不确定状态。（4）合同终止的，约定买受人在房屋占用期间支付使用费的计算方法和出卖人承担买受人装修损失的计算依据。此外，守约方主张的权利成本，如诉讼费用、律师费等，也可以约定由违约方承担。总之，在二手房交易中坚持上述原则，严格确认产权、交易程序和违约责任，将大大降低双方的交易风险，特别是买方的风险。