一、“土地使用权”=“房屋产权”？

事实上，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。

二、相关法律规定

(1)土地使用权有一定的期限，但并不意味着土地使用权到期后房屋产权也随之到期。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买是指房屋的权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，在土地使用权期限内，产权人拥有对房产及土地使用权的完全权；但是土地是国家或集体，有使用年限的，而房产是自己个人财产，没有年限的；也就是说我们买房的时候就是买房屋的产权和土地的使用权(即使用年限)，而并没有买土地的权，也不可能买到其权。

(2)我们所买住宅土地使用权限根本无法达到70年。目前，国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限将更多。因此，在购房时，购房者一定要问清房子的确切使用年限，要求开发商提供土地使用权证上面标注的期限就是该楼盘的土地使用年限以避免不必要的损失。

(3)土地使用权拆迁是国家为社会公共利益需要收回土地使用权的一种表现形式。土地使用权到期后，可以通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。根据国家规定，取得房屋权的房屋在土地使用权期满后继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，重新签订土地使用权出让合同，并支付一定数额的土地使用费。具体可到住宅小区，可以由房屋业主联名提出续期，补交土地使用费。再次申请的期限，不超过30年。但至于土地使用费金额是多少目前还没有明确的规定出台；但在土地使用年限届满前，国家提前收回土地使用权如何进行补偿《城市房地产管理法》第十九条中规定：“根据使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应补偿。”至于到期后国家需要拆迁的，用地者申请续期的不会再得到政府批准，土地使用权就会被国家依法无偿收回。依土地使用权出让合同规范文本有关条款规定，对到期后申请续期不予批准的，只对地上附着物部分进行补偿。

(4)实践生活中的商品房，70年为住宅土地使用权一次出让的长期限，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，其相应的土地使用权大多是由国家通过出让方式转给开发商的，即开发商向国家交纳土地出让金，取得土地的使用权，然后购房者在购买房产时把房产费和相应的土地使用费交给开发商，成为房产者和相应的土地使用权人。房产之所以涉及“年限”，并不是因为房产的质量问题，而是相应的土地使用权的年限决定的。