商贷一直以来都是购房者购房的一种重要的方式,从2009年到2010年4月份之前,商贷购房在二手房交易中的占比大都在40%以上,甚至能达到50%。由于商贷可贷款金额多,贷款的办理程序相对简单,吸引更多人购买。但2010年4月份调控政策出台之后,信贷政策从紧,导致商贷购房占比开始减少。据链家地产市场研究部统计显示,从去年4月份开始,商贷购房的占比下降明显,从43%下降到24%,之后基本都保持在30%上下,而2011年2月份商贷购房的占比大约在15%左右,首次低于20%。3月初商贷购房的占比与2月份基本相同。链家地产首席分析师张月认为,商贷购房占比从2月份开始明显减少的原因主要是:
商贷贷款难度和成本增加,购房者选择其它购房方式
1月底,出台了国8条,其中规定而二套房首付必须达到6成,利率是基准利率的1.1倍。进入2月份之后,央行宣布再次上调存贷款利率以及存款准备金率。严格的信贷政策的促使消费者的放贷的难度和成本明显增加。首先,从银行方面来看,由于信贷紧缩,银行提高了房贷发放的门槛,因此很多客户因贷款难度增加,而且可贷金额也不断缩水。其次,由于首付调整和加息政策的影响,购房者的商贷购房成本增加明显。购买二套房以贷款100万,期限20年为例,2月9日加息后,月均还款金额与加息前相比增加了132元。仅一次加息所带来的成本增加有限,但由于当前通胀压力下,加息通道已经开启,多次加息仍然可能存在,如果经过多次加息之后,成本增加明显。受调控政策的影响,购房者更倾向于公积金或者全款购房。第三,由于国八条后,二套房首付提高,部分依赖贷款购买二套房的购房者,由于首付提高后资金并不充裕,因此被迫退出市场。据链家地产市场研究部统计,2月份与1月份相比。公积金和全款购房占比上涨促使2月份商贷占比下降至低位。
主要依赖贷款购房的外地人被限购
据链家地产市场研究部统计,2011年2月17日调控前的二手房成交中,外地人购房者中贷款购房占比大约是41%,与本地人贷款购房比例相比,多出了17个百分点。可见外地人购房者对于商贷购房的依赖比较大。而当前市场中,5年社保或纳税证明的限购政策使部分外地人退出市场,大约有20%的外地人需求被限制。这类购房者被限购之后,部分贷款人群减少,促使商贷购房的占比缩小。
主要依赖贷款购房的首次置业下降
进入2月份后,市场的主要的成交主体是改善性需求,因为刚需人群受调控政策影响,选择观望,改善性购房者因担心政策影响购房而积极进入市场。而对于这部分改善性购房者来说,如果是依赖贷款的购房者,由于国八条的影响,首付提高,部分支付能力弱的购房者退出市场。而据链家地产市场研究部统计,在贷款购房者中,面积大于90㎡的房屋占比约34%左右,而90㎡以下贷款人群达65%左右,所以刚需人群观望之后,导致贷款购房的占比减少。
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