《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。

一、土地出让年限的确定

（一）通过签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途、出让年限，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金。具体操作时，可用居住用地70年期的市场评估价扣除原商业用地剩余年限的市场评估价，再按一定比例（一般为40％）乘以其差价，从而确定出需补缴的土地出让金，使70年期土地使用权合法化。

（二）通过政府收购后重新出让方式确定70年期。因为这种情况一般属拆除地上建筑物后重新建设，尽管当事人已通过转让方式取得了剩余年期的土地使用权，也通过了规划审批，但并不等于出让方（土地管理部门）也同意其改变土地用途并变更土地出让合同。出让方可以采取先报经政府批准，再按市场价格（一般以评估价为准）收购其土地使用权，然后以招拍挂方式公开出让70年期的住宅用地使用权（原土地使用权人当然可以参与竞买），重新确定土地使用权人。

二、土地出让年限到期怎么办

土地转让年限到期就是指土地使用权到期，根据我国的相关法律，土地使用权到期有两种处理的办法：

（一）土地使用者申请续期

在一般情况下，政府应批准续期使用。按照《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。

（二）政府无偿收回土地使用权

《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。