公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的，近10年来很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入，这项措施操作起来也越来越规范了。

不过可以上市出售的公房也有一定的条件，下面列出了不可售公房的范围：

1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

6、上市出售后形成新的住房困难的；

7、擅自改变房屋使用性质的；

8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

除上述范围之外的公房都可上市交易。

此外为了切实达到改革目的，改善职工的居住条件，可售公房上市还应遵循以下原则：

1）可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行；

2）可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难；

3）可售公有住房上市后，该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。

公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同，购房者对此应该有所了解，具体程序是：

1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。

2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。

3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。

4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。

5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《上海市职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。

6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。

为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，BOBO还特意向一些业内人士和有关机构了解到有关公房买卖经常容易引起纠纷的细节问题，也请读者加以注意。

首先是物业管理的问题，BOBO了解到上海市物价局与房地产局曾联合出过一个规定。认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。

其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。

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已购公有住房上市需知

A

、何谓公有住房？又何谓公有住房上市？

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房；而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与？已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1．已取得房地产权证；

2．出售的，已按揭准价或成本价付清房款；

3．交换、赠与的，已按成本价付清房款；

4．交纳应分摊共有建筑面积价款；

5．已按规定交纳国有土地使用权出让金；

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。

C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排？

1．未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积；

2．对于10层以上（包括10层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20％向原产权单位购买；

3．对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10％向原产权单位购买；

4．原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门；无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室；

5．以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理；

6．已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责；

7．已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用？

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1％缴纳国有土地使用权出让金；

2．原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳；

3．已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税（及其附征的城市建设税、教育费附加等）、土地增值税；

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

E、何种公有住房不得出售、交换及赠与？下列已购公有住房不得上市：

1．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；

2．在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；

3．产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；

4．违反产权人与原产权单位购房约定的；

5．国家、省、市规定不能上市的。

F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项：

1．经广州市住房制度改革办公室核准；

2．按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续；

3．出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记；

4．已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权；

5．原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答覆，并办理交易手续；

6．逾期不答覆或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权；

7．已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金；

8．已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有；

9．以标准价购买的，增值额的80％归个人所有，20％交回原产权单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理；

10．已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费；

11．已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。

G、买卖房改房的各项程序：

1．房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续；

、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份；

、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的，必须按成本价付清房款；

、《广州市公有住房买卖协议书》；

、产权人身份证。

2、出售、交换程序：

、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的；到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积；

、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地产交易所办理交易过户手续；

、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》；

3．赠与程序

、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，如出售、交换程序的出来；

、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证；

、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款；

4．抵押程序

持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续。

5．出租程序

、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续；

、房改房上市经广州市房改办核准后，均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续。H、已购公有住房抵押后的安排？

1．已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定，并按规定办理抵押登记；

2．已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿；

3．已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。