购房人投诉：遭遇“缺斤短两”

今年1月，刘女士花28.2万元，在帝景豪苑小区订购了一套使用面积79.82平方米的商品房。

刘女士说，预订房子时，售房部的工作人员明确表示，该房的土地性质是住宅。“按照国家规定，住房的使用年限应该是70年。”她当时只注意房价了，对土地使用年限并没太在意。

前不久，刘女士在翻看购房合同时，意外发现该房的土地使用年限是2056年8月31日到期，掐指一算，土地使用年限只有46年。“还没入住，土地使用年限就缩水了24年，这和买菜缺斤短两有什么两样？当时的感觉就是被忽悠了。”

刘女士算了一笔账：房屋总价28.2万，按照70年算，每年的居住成本是4000余元；按46年算，每年的成本就是6100余元。

开发商解释：此为综合用地

为何土地使用年限“缩水”了24年？楼盘销售经理黄家强解释，公司并没承诺土地使用70年。因为该楼盘有部分商业门面，拿地时是按综合用地报批的，按照国家规定，综合类用地的土地使用年限最高50年。

另外，开发公司取得该地块使用权是在2006年8月，随后分期开发。一二期楼房的开发花了近4年，刘女士所买的是第三期。土地使用权是从国家将整块土地出让给开发商之日起开始计算的，所以刘女士的房子使用年限又“缩水”4年。

黄经理还表示，依据国家规定，综合土地的出让“最高年限为50年”，并不是“必须为50年”。因此，公司的做法符合规定。

你注意到土地使用年限吗

记者在调查中发现，很多市民都不知道商品房的土地使用年限，购房时考虑的是价位、生活环境以及楼层的高低。甚至有的还误认为，房子的土地使用年限是从办结土地证之日起算。

类似情况在二手房交易市场同样存在。二手房中介挂牌的房源中，基本没有注明所售房屋的土地使用年限，只有建成日期。南坪四公里的一家房屋中介公司一袁姓工作人员表示，公司没有登记土地年限，购房者也无人问及。

年限“缩水”动了谁的奶酪

重庆经博律师事务所律师连毅表示，土地使用年限“缩水”，给购房者带来的经济损失多是隐性的。

一是，购房者支付的房款中包含土地出让金，一旦使用年限“缩水”，意味着购房者多缴纳出让金。

二是，土地使用年限的“缩水”，直接造成房产价值的缩水。

另外，土地使用期满后政策和市场情况的变化存在未知因素，会加大隐性损失的风险。

连律师提醒市民，买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等关键文件，要看清并充分考虑房子的土地性质和使用年限问题，避免不必要的麻烦，明明白白买房。

释疑1

何谓综合用地？

市国土局相关负责人解释，综合用地是指不同用途的土地(如商业、工业、住宅等)所构成的土地。

释疑2

土地使用年限从何时算起？

商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列程序，一般来说开发周期为2~3年。

释疑3

土地使用年限是多少？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。