下列情况不能转让：

(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权权利的土地使用权不得转让。此种土地使用权，其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。

(2)依法收回的土地使用权不得转让。土地使用权被国家收回后，原权利人已近无权转让土地使用权。

(3)共有土地使用权未经其他共有人书面同意的，不得转让。

(4)权属有争议的土地使用权不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让的话，有可能损害真正的权利人的利益。

(5)未依法登记领取权属证书的土地使用权不得转让。土地使用权属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的土地使用权，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。

(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

一、国有土地使用权出让与转让区别

(一)主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

(二)行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。

(三)转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

(四)交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

二、农村土地使用权转让有条件

1、农村宅基地使用权只可以在本村没有宅基地家庭之间才能转让，并且要到乡政府申请，县政府审核，最后乡政府给下发相关文件的时候转让才是合法的。相反如果没有经过申请就私自转让的是不合法的。

2、农村耕地转让是比较方便的，只要发包方和受让方签好农村土地流转合同就属于合法了，但是后期发包方可以监督承包方对土地使用权，如果是滥用土地的话是有权收回的。

3、家庭联产承包耕地的使用权转让必须要经过村委会建立档案，才是合法的，如果没有去村委会建立档案就是不合法的，属于私自交易。