如何防止购房陷阱。知己知彼，百战百胜。房地产市场上有很多种房子。作为买家，一定要了解自己的收入和消费水平，不能小看自己或目标过高，以免日后给自己带来沉重的经济负担。搞清楚自己应该买什么样的商品房之后，更重要的是了解开发商的资质。由于开发商和购房者之间存在严重的市场信息不对称，双方的地位基本不平等。实践中，开发商利用集体土地开发房地产，开发商逃避预售资金，对预售房地产进行抵押，严重侵害了购房者的权益。第二，看清“内部认购”的真实面目很多开发商喜欢在楼盘预售前进行内部认购。一是造势，二是发现。他们都在为预售做准备。对于买家来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，具有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为没有得到政府的认可，也没有纳入管理范围，商品房内部认购可能存在以下隐患：，开发商未缴纳开发地块的土地使用权出让金，日后难以取得房地产权证；

其次，商品房可能已由开发商抵押，买方日后无法取得房屋的全部所有权。

第三，由于内部认购合同未经政府部门登记，开发商可能会将一楼的房屋多卖出去。因此，购房者千万不能因为内部认购商品房的所谓价格优势而粗心大意。实践中，为了尽快将商品房销售出去，开发商和购房人在签订商品房销售合同前先签订商品房预售认购书，购房人按照认购协议支付一定的款项。但往往在正式的商品房销售谈判中，因具体条款发生纠纷，无法签订正式的商品房销售合同，双方便转而将购房者所交的钱是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书中含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等。，商品房认购书具有合同约束力，当事人应当承担违约责任。认购书中约定的金额作为终止保证金，并适用保证金罚款。如果认购书中没有商品房买卖合同的主要条款，认购书只是一份没有法律约束力的“意向书”，购房人支付的款项应当退还。为了加快资金回笼，在实际操作中，一些开发商给一次性付款的购房者提供一定的折扣，一些经济条件优越的购房者愿意一次性付款以避免麻烦。但这种做法其实有一定的风险，如果开发商开发不完，购房者很可能赔钱。因此，购房者应尽量根据开发建设项目的进展情况分期支付房价，尽量减少风险，避免日后被“套牢”。合同中约定签约时支付房价10%的，开发商应保证工程竣工至4楼，买受人再支付10%的房款。（5）明确约定的房屋收回标准（《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条）明确规定了商品房的交付标准，即房地产开发项目必须竣工交付使用认可的。住宅小区或者其他组团的房地产开发项目竣工时，应当进行综合验收。综合验收项目包括：（1）城市规划设计条件落实情况；（2）城市规划要求的配套基础设施和公共设施建设情况；（3）单项工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案落实情况；（5）物业管理落实情况。住宅小区等组团房地产开发项目分期开发的，可以分期验收。商品房建筑面积以房地产测绘部门测绘成果为准。而合同往往是在测绘前签订的，因此，合同中约定的商品房面积往往与实测面积不符。

商品房买卖合同约定面积与实际面积有差异的，按合同约定办理；合同无约定，面积误差率绝对值超过3%的，购房人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人补足房价误差率小于3%（含3%）的部分；房价误差率超过3%的部分由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，房地产开发企业应当将房价返还给买受人；绝对值超过3%的，房地产开发企业应当双倍返还购房人。7知道如何处理按揭大多数开发商写在他们的销售广告多少年，他们将提供多少按揭，他们将提供多少按揭每月，以表明它是容易提供按揭。一些购房者还认为，在签订合同、支付部分房价、提交一系列房贷申请文件后，可以放心等着入住。实际上，提供抵押贷款的是银行，而不是开发商。银行在调查买方信用后，不得批准抵押贷款。在实际操作中，也有一些开发商将按揭作为一种销售手段，但并不对外公开。如果银行不批准按揭或者根本没有按揭，而购房者已经支付了部分房价，那么购房者是非常被动的。更好的办法是对商品房买卖合同中未经批准的按揭申请如何处理作出明确规定。有的购房者经常遇到这种情况，接到开发商的交房通知后，去楼盘看看，很多商品房的设施都不到位。对此，一些购房者急于入住，直接收回房产。部分购房者明确书面通知开发商不接受交房，并要求开发商承担迟延交房责任。它们的法律后果是不同的。前者收回后，即使该商品房根本不适合居住和使用，购房者也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。

当然，如果商品房存在质量问题，已经收到房屋的购房人仍然可以要求开发商赔偿因质量问题造成的财产损失，但这与开发商的迟延交付违约责任不同，而且证明房屋质量问题相当困难，赔偿成本也很高。相反，由于开发商明显违约，后者要求开发商承担违约责任的难度要小得多。9了解预售商品房转让的条件在房地产交易中，存在预售商品房转让的情况，即商品房原买受人将未完成预售的商品房转让给他人，俗称“炒房”。因为预售商品房转让有利于转让方融资，对受让方可能有价格优惠，国家可以增加税收，所以虽然理论上存在争议，但实践中“炒房”始终是客观存在的。但由于“楼花”毕竟不是现房，涉及复杂的法律关系，建议买受人在充分了解转让人原合同的具体情况后再作决定。简言之，如果转让人已足额支付价款，转让预售商品房不需要事先征得开发商作为预售人的同意。买受人未支付价款的，转让必须事先征得出卖人同意。如果