北京是第一个执行“限购”政策的城市。“十一”前后各个地方版的“限购”政策已在全国十几个主要大中城市相继实施。既然能被十几个主要大中城市效仿，而且有继续在全国星火燎原之势，看来“限购”政策对控制房价过快上涨效果显著。在全国范围内方兴未艾的“限购”政策在北京已执行近半年，对北京楼市的购房行为产生了怎样的影响?人们又对“限购”政策有哪些不解和疑问呢?

●限购令影响四类购房人

根据《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)要求，北京市建委5月1日下发了《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，即自2010年5月1日起，同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市新购买一套商品住房，即不溯及既往，政策对该家庭5月1日前有几套房并未限定，仅约定“五一”后只能新购一套房。

现政策已执行近六个月，因政策执行的截止时间没有确定，因而对一部分自住需求和投资客的购房行为都产生了影响。根据对北京中原地产多家门店一线业务人员的调查显示，四类购房人的行为发生了不同程度的转变。

一、放弃过渡型小户型选择一步到位

资金实力一般且在一两年内就有升级置业需求的买房人。放弃过渡型小户型，选择一步到位。如一些刚结婚和准备结婚的小夫妻放弃了购买开间和一居室的念头，选择购买小两居，面积稍大一点，位置稍偏一点，但总价上相差不大;这样的买房人数量占到购买婚房买房人数量的33%。

二、对房产性价比要求提高

有一定资金实力，且兼具投资、改善性质的买房人。他们对于购买的房屋要求更加苛刻了，对性价比要求更高，因为如果买的房子不够好，短期想换不可能;第二，如果短期想卖出，接手的买房人也会受此政策限制，因此他们的心里也会考虑买一套最称心如意的房子，那么自己买的好房将最具竞争力，有此类想法的买房人占到投资改善类买房人的10%;

三、地产投资转向商铺和写字楼

部分手中资金较充裕且倾向于房产投资的买房人,投资意愿转向商铺、写字楼。因限购政策只针对商品住房，不涉及商铺、写字楼市场，因此有部分住宅投资客转向商业地产。据北京中原三级市场研究部分析人士指出，以往北京中原成交的商铺、写字楼都以公司购买为主，因此以整层和大面积的物业成交居多，但近几个月小面积的商业关注度和成交量明显上升，如80平方米、105平方米、150平方米等面积的写字楼成交居多。购买小面积商业地产的买房人已占到了北京中原商业地产每月成交的30%，较4月份上涨了12%。

四、转投资其他市场

部分手中资金十分充裕的投资买房人，将资金转向了其他投资品市场。因年初“国十一条”、4月“国十条”到9月“国五条”，国家政策一直紧盯房地产市场，因此本年度房地产市场价格基本未有变化。据北京中原领先指数显示，北京中高档二手商品房价9月为22746元/平方米，而年初1月为22718元/平方米。尤其是9、10月份的第二轮调控使投资客清醒地看到政府在每次房价刚刚上扬时就立即行动抑制房价上涨，因此理智地选择是将部分资金分散投资到如黄金、股市、期货等其他资本市场来获取利益。

●切勿“违限”买房

如因对政策不了解，违反限购政策买了房，会出现什么结果，该如何解决?这个问题恐怕是目前买房人都十分关心的。北京中原三级市场研究部提醒买房人，切勿“违限”买房。否则可能会遭遇无法网签，进而无法拿到产权证的严重后果。

在实际操作中，中原地产为了防止买房人因出现不符合政策而无法网签的情况，都会在签订合同前询问好买房人的现有家庭情况和五一后的历史购房情况，如果确实存在特殊疑问，可以在买卖双方与经纪公司签订居间合同后在网签系统进行试操作，如确实无法签约，会建议买房人更换购买者或依据政策暂时放弃购买。

但业内人士提醒买房人，在购买二手房时一定要搞清楚自身情况是否符合“限购”政策。一旦违反“限购”政策，不但不能买到房，而且可能会陷入到中介费退与不退的纠纷当中。(周宏)