案例回放

宋先生在长春市工作已经几年了，一直以来也没有买房。看着房价越来越高，并且女朋友家里希望宋先生尽快举办婚礼，宋先生开始着手买房了。在长春市的各大楼盘看了一遍后，宋先生最终在高新区的一栋花园式小区内购买了一套房屋。宋先生交付了购房订金2万元，同时与开发商约定在一个月内签订正式的商品房买卖合同，并且办理按揭贷款手续。

房子定下来后，宋先生就开始筹备婚礼。忙了一阵子后，宋先生在约定的期限内来到售楼处签订正式的房屋买卖合同，但是开发商却称宋先生看中的房屋已经被他人购买了，宋先生很是气愤。开发商与宋先生商量，可以在不改变房屋单价的情况下，让宋先生在未售楼盘中再挑选一套房屋，或者退还宋先生2万元钱订金并支付利息。但是宋先生坚决要求开发商双倍返还订金，即要求开发商支付4万元。

开发商称，宋先生交付的是订金，而非定金，开发商不需要双倍返还，宋先生一听没了底气，想问问律师这种情况是否可以要求双倍返还。

律师认为，订金与定金虽然只有一字之差，但是在法律上产生的法律后果是截然不同的：

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，定金在买方履行合同后应当抵作价款或者收回。若买方不履行合同，无权要求返还定金;开发商不履行合同的，应双倍返还定金。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它仅具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。根据最高院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

根据司法解释的规定，由于宋先生交付的是订金，表面上看宋先生似乎不能要求双倍返还定金。但是消费者交付的是定金还是订金不能仅仅看表面意思，还要看交付订金时双方义务的约定。

根据宋先生交付定金时双方的约定，宋先生交付定金后一个月内，应该履行的义务是签订正式的买卖合同，并且办理按揭贷款手续。同时开发商也应该遵守约定的义务，在一个月内与购房者签订正式的购房合同。由于双方对买卖合同的具体条款尚未约定清楚，所以开发商和宋先生都可以在一个月内就宋先生所交付订金的那套房屋进行合同条款的具体商讨，商讨后即使合同没有达成，双方也均不构成违约且不承担责任。但是，如果其中一方未在约定的期限内与对方进行合同具体条款商谈之前，就擅自违反交付订金时双方的约定，那么视其违约，应该承担违约责任。

宋先生遇到的情况，恰恰属于后一种，交付订金时，约定了开发商要在一个月内就宋先生所订房屋进行合同商谈，这也就意味着开发商应该为宋先生保留该房屋在一个月内不予售出。待一个月期限到期后，如果宋先生与开发商的合同没有达成，开发商才可另行出售该房屋。

所以宋先生交付的2万元订金在约束开发商为其保留该房屋一个月的条款是符合定金特性的，但是开发商并没有遵守约定，一个月内即将房屋售予了他人，已经构成了违约，应当承担赔偿责任。

律师提醒

律师在这里提醒广大消费者，在日常的民事合同签署过程中要注意区分定金和订金的区别，有些个人和企业利用人们对法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设下陷阱，将定金写成订金，以逃避法律责任。因此消费者在消费时一定要注意区分，避免上当受骗。