租售同权是指租房者与购房者可享受同样的待遇,放在上学问题上来看,即租房者与购房者可同样享受该房产地的教育资源。那么租售同权对开发商如何影响呢?如果租房与住房可享受同样的教学资源,那么势必买房的人就会急剧减少,那对于开发商的住房销售可能会是个个比较大的打击。
如前所述,“租购同权”这种提法的本身当然具有重要意义。但关键问题在于,如何公平公正地落实这种理想,或者说“同权”最终能被落实到什么程度。要看到,即使是租购同权,市场规律的手仍在起作用。只要城市教育资源仍然有限,重点学校仍然会优先选择“某些家庭的孩子”。过去以户籍、房产作为筛选标准,未来难免不会出现其他筛选标准。而这些标准是否公开、公平、公正,又将考验制度设计者的智慧。
另一方面,应当看到广州市的这份旨在促进住房租赁市场发展的工作方案,仍然给“租购同等入学”设置了条件:一是身份要件,要么要求具有本市户籍,要么要求父母为“人才绿卡持有人”等特定人群,要么是符合“积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”;二是无房要件,要求监护人在本市无自有产权住房;三是监管要求,要求其租赁房屋所在地是其唯一居住地,且租赁合同经过备案登记。
根据工作方案,满足了前述条件的租住人子女,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。也就是说,即使同时符合前述条件,也不意味着能够和同一个小区的业主小孩上同一所学校,就近入学也未必能够保证。一定程度上,租购同权的光辉暂时还未真正照进现实。
而且,前述条件的限制,使得相当比例的外来务工人员无法达标。同时,市场也可能敏锐地作出反应,引发某些区域房租的大幅上涨,从而导致“租都租不起”。为了鼓励人才流动、吸引外来人才的举措,反而可能一定时间内无法实现初衷,反而可能造成负面影响。这样的情况,政策制定时,或许也应当有所准备。在“相关落实细则”中,应当尽量避免。
无论如何,租房确权本身即代表着“城市变得友善”。住房租赁市场的有序、快速发展,或许能够给租房者带来更多的安全感和认同感,使他们不再担心随时被房东赶走,不再为子女上学问题感到绝望。与此同时,由于会有更多人选择租房,一定程度上将影响楼市的供需关系,加上公租房、经适房、保障房等配套措施,房价或许能变得平易近人。多租几年房,然后能够买得起房,从而在城市安居乐业,或许将成为更多人触手可及的愿望,而非奢望。
租售同权在一定程度上是一个利民的好政策,但是从另一个方面来讲,租售同权可能会导致学区房租房价格的急剧攀升,对于有其他用途的租房者可能会是一个比较大的冲击。对于政府部门要严控租房价格的过度增长,避免好的政策得不到好的正面反馈。
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