物业服务合同纠纷案由:
1.法律规定不健全,存在漏洞;
2.房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷;
3.物业公司服务人员的素质有待提高,服务存在瑕疵;
4.业主委员会产生不规范,且不能真正发挥作用;
5.部分业主恶意拖欠物业费。
一、没交物业费不让业主进小区合法吗
不交物业费物业无权不让进门。违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,但是不能不让业主进门。
从法律层面上讲,业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系。业主交纳物业费,物业公司提供物业服务,双方是平等主体之间形成的一种合同债权关系。
物业公司按照物业服务合同约定提供服务,物业服务内容中主要一项就是维护小区的秩序,保障小区公共秩序顺畅,物业公司通过在门禁阻碍业主进入自己小区,这是一种违反法律的行为。不仅侵害业主本人的回家通行的权利,而且侵害其他业主通行权利。
二、什么情况下物业可以拒收业主物业费
1、物业费的收取应从业主收到收楼通知书之日起算,而不应从购房合同写明的交楼日期起算。如果开发商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝交纳这段时间的物业费;
2、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳;
3、物业公司提供合同未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;
4、物业公司擅自提高物业服务收费标准,业主对擅自提高的部分可以拒交;
5、物业公司没有物价管理部门各项审批文件的原件,业主可拒交。
三、物业纠纷管理案件增多的原因主要有哪些?
1、辖区内城镇化建设的飞速发展。新建区毗邻南昌市区,具有优越的地理位置,随着城镇化发展,特别是九龙湖(原新建区生米镇)、望城新区、长堎镇周边等板块商品房小区的激增,随着商品房的不断增多,物业管理公司发展也迅猛,因此在涉及物业管理的对象总量增多的同时,潜在产生矛盾纠纷的可能性也就在增加。
2、物业服务“质价不相符”。物业管理行业发展太快,企业良莠不齐。尤其,近几年刚刚建立的小区,物业费收费标准较高(如有的小区高层物业费最低都是2.8元/平方米),但是物业公司未能提供优质的服务,小区存在垃圾清扫不及时、绿化不到位、车辆乱停放、个人财物被盗、出入人员管理不严、公共设施未及时维修、乱收费等问题。而当业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时,物业公司不查找自身问题,而是简单地以一纸诉状将业主告上法庭,因此陷入业主对其不满拒交诉讼费,物业公司因收费不足导致服务质量下降的恶性循环中。
3、开发商和物业公司主体和权责混淆。因业主委员会成立前物业公司系由开发商指定,两者多存在利益关系。而业主将开发商遗留下来的历史问题如房屋漏水、裂缝等质量问题,在寻找开发商困难等情况下,往往将物业公司作为诉讼对象或作为拒交物业费的抗辩理由。
4、部分业主缺乏物业消费意识和法律知识。随着收入的增长,农村居民在城镇购买商品房的比例快速增长,在生活上成为了城镇居民。但是由于受传统生活思维的影响,对物业管理的性质和功能没有充分的认识,没有商品意识和物业消费意识,难以理解花钱买服务的消费观念,对物业收费有抵触情绪,物业服务管理公司只能起诉主张物业费。
5、部分业主运用法律手段保护自己合法权益的意识不够强。遇到问题只是简单地用拒交物业费的方式来对抗,往往会错过搜集、掌握证据的时机,甚至错过了诉讼时效。
6、业主大会、业主委员会组建难。
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