不能买卖的二手房：

（一）只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

（二）未依法取得房屋所有权证的房屋；

（三）在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋；

（四）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

（五）已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

（六）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

（七）依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

（八）房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

（九）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二手房交易时防范风险应该：

1、确认房主：核实真实身份。

2、确定房屋是否有历史遗留问题。

3、明确付款方式。

4、约定支付违约金的时间。

怎样才能防范二手房交易陷阱

1、确定定金时要明确议价期限下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。

与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。

在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

2、签约前，实地调查签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。

再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。

最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

3、查证相关证件比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。

同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。

最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

4、保留交易收据房款支付后，应由卖方出具收据。

除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。

如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

5、先验房，再收房买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。

在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。

房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。

如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。