购买二手房避免麻烦上身六大产权问题最关键

买了一套二手房，入住时才发现上家的户口竟然没有迁走，将来这套房如果要拆迁的话，那么拆迁补偿款就可能不得不分一杯羹出来了。记者从房产中介公司和相关法律人士中获悉，如果要避免此类情况发生，那么最好在签二手房买卖合同时，就打上一个补丁，即在附加条款中注明上家必须迁出户口，最好双方约定一个迁出的时间，以及违约责任等。

疑惑：自己的房为什么有别人的户口

金先生最近在浦东买了一套二手公房，在交易过程中他却发现，该房屋上家的上家(于2003年交易)两夫妻的户口居然还留在这套房子里。

上家给金先生看了2003年买房的合同，有一条款规定：上家的上家必须于2003年12月将两个户口迁出，否则，每月将要承担1000元违约金。上家说，因为有这份合同，他以为他的上家早就将户口迁走了。但事实上，两人到派出所一查，两夫妻的户口还在。当金先生与房东找到了那对夫妻现在的居住地，没想到他们以种种理由拒绝将户口迁走。金先生担心如果将来该房屋拆迁，所获得的拆迁费将不得不分一杯羹给那对夫妻，为此，他决定通过法律程序来解决这个问题。

对策：买二手房时要给合同打补丁

记者昨天在咨询了多位打过房产官司的律师后了解到，虽然无法强行要求上家迁走户口，但购房者也不是无计可施。合富置业法务经理吴娅表示，在签订二手房买卖合同时，可以在附加条款中注明户口问题。

买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，最好写清楚违约责任，即如果到了规定的时间还没迁走户口，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院会判决违约方赔偿违约金。

对于卖方来说，在卖房前，有义务到公安机关检查一下房屋的户口情况，并如实地告诉买家。而对于房产中介公司，最好也能在签合同时提醒买方搞清该房的户籍情况，并在合同上打个补丁，注明户口迁出日期和违约责任。

购房者如发现刚买的二手房内还有别人的户口该通过什么样的办法保护自己的权益?

中原地产法务顾问姚律师告诉记者，如果将来有拆迁问题，而且是按照户籍人数来补偿的话，那么不管你愿不愿意，补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。这也是很多二手房，尤其是市中心区域二手房户口问题的关键所在。

据了解，户口和房屋产权现在是分开管理。户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。姚律师说，如果遇到原户主不愿迁走户口，社区民警和居委会干部可以上门做思想工作，但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。

对方若不肯迁走户口，诉至法院，法院会不会受理?

记者查阅了上海市高院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》，其中第十条规定，二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。也就是说，如果单纯以迁移户口起诉的话，法院是不会受理的。