为加强集体土地上房屋征收补偿安置（以下简称“房屋征收补偿安置”）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据有关规定，结合怀化市实际，制定了该办法。本市城市规划区内因征收农民集体所有的土地，需要对集体土地上的房屋及附属设施进行征收补偿和安置的，适用该办法。

沪中介扎堆郊区推销降价新盘

二手房交易业务低迷，沪上中介纷纷扎堆外环，转战一手房市场。早报记者赵昀图

到新盘扎堆的郊区去，几乎已经成了沪上大小房产中介的共识，尤其是在降价风疾吹的当下。

中原地产某内部人士昨日称，现在不少业务员都不愿意做二手房，都拼命地攻一手项目。而新盘扎堆的外环区域，尤其是降价盘集中的区域，则是中介扎堆的主战场。

郊区“战场”

昨日下午5时许，天色已暗，走出嘉定新城地铁站，一股冷风扑面而来。十多名汉宇地产的业务员，站在地铁站出口，偶有路人经过，业务员便上前介绍周边楼盘信息。

据其中一名陈姓业务员介绍，汉宇地产在嘉定新城周边并没有门店，他们这些业务员来自汉宇地产在市区的各个门店，“早上9点赶到，然后分别在地铁口、马路边、楼盘周边驻守，一直到晚上6点。”

该业务员说，这样的驻守是从本月中旬开始的，一些业务员还得兼顾市区内门店的业务。由于当天是工作日，又是降温天气，等到的意向客户并不多，一般周末的时候，看房的人很多，在该区域守候的中介业务员会很多，彼此竞争很激烈，甚至为争夺客户发生冲突。

嘉定新城板块最近风头最劲的楼盘，当属价格跳水的龙湖郦城和秋霞坊。

据陈姓业务员称，他们公司也参与了上述楼盘的代理，销售业绩还行。不过，这两个降价楼盘目前都已经停止了降价促销，价格也恢复到原位。不知是否受老业主抗议影响，其中部分楼盘当天已经停止了销售。

上述说法未得到开发商的官方证实。

另一家中介的消息人士则透露，龙湖郦城推出的200套降价房源中，如今只剩下10多套在售。而在与客户交易这些房源时，购房合同上还得标注称原价，并约定在一周时间内签约的可享受“团购价”，如超过约定时间仍然没有签约，则恢复原价出售。

“这样做一方面为尽快回笼资金，一方面也是为了安抚前期业主。”据该消息人士称，沪上多家大型中介均参与了龙湖郦城的一手房销售代理，这次大幅降价，令大家均分得了一杯羹。

而此前因为价格跳水引发老业主抗议的浦东楼盘中海御景熙岸，昨日晚间传出连夜通知新客户签约的消息。

早报记者获悉，当晚该楼盘的部分老业主也赶往了售楼处。

中介纷纷到郊区去

新盘扎堆的郊区，显然已经成了不少中介的主战场。

汉宇地产总经理施宏叡称，目前汉宇的一手房业务量已经超过70％。

德佑地产研究主任陆骑麟也表示，目前德佑一手房业务已经超过50％，门店的工作人员也大多喜欢做一手，不喜欢做二手。

倾心一手房代理业务的不只是大型中介。

昨日下午，早报记者在新沪路一家小型房产中介公司看到，空荡荡的办公室内，坐着两名中年女业务员。她们抱怨说现在市场不好，业务很难做，虽然房东挂牌量还算稳定，但上门的客户很少，有一套二手房源房东已经挂牌一年半时间了，价格也由原来的300万元降到现在的260多万元，目前仍未完成交易。

据上述两名中年女业务员介绍，现在一二手房价格倒挂明显，加上有新盘开发商向中介公司提出合作邀请，他们公司其他年轻业务员都跑去做新房代理销售去了，只剩下她们两人留守。据其称，这批楼盘的所在地，也在较为偏远的区域。

而该公司地处大华板块，原本是一二手房资源丰富的区域。

中介拉动效应

中介的全面介入，对于郊区新房市场成交拉动颇有贡献。

据德佑地产区域经理张剑东介绍，位于松江的长泰西郊别墅近期的热销，大幅降价自然是主要原因，但中介的参与也功不可没。

“全部45套房源中，该公司成交了22套，其他中介成交加起来约有10套，加上售楼处自己的销售，一个星期内基本卖完。”张剑东说，龙湖地产在松江的另一个大幅降价项目龙湖好望山，因多家中介的参与，目前去化率也达到九成。

张剑东还提到，去年年初形成的中介全面参与代理一手楼盘销售的格局，到了今年格外明显，销售效果也很突出。去年刚开始的时候，一手房成交在德佑地产整个业务中的占比只有10％－20％，到了今年三季度，已经上升至三到四成，而10月份到目前已经上升至七成还多。

张剑东提到，从区域看，德佑地产一手成交占比主要集中在外环圈，内环一些豪宅项目德佑虽然也参与了代理，但由于价格较高，鲜有成交。

汉宇地产总经理施宏叡介绍称，近期沪上大幅降价的楼盘，除中海御景熙岸由开发商自己卖外，其他几个降价楼盘汉宇都参与了代理。施宏叡认为，中介参与一手代理是一件“三赢”的事情，“开发商达到了最高效率的销售，中介获得了佣金，购房人获得了好的产品。”

21世纪不动产上海分公司市场部经理李明丽也称，一手代理在21世纪不动产上海分公司中的业务占比2010年之前为10％－15％，2010年为25％，今年截至8月已上升至45％。李明丽称，2008年下半年也曾有过一拨大范围的中介扎堆一手房代理业务，当时也是遭遇到了楼市冰冻期。

开发商和中介的蜜月期

楼市低迷期，开发商对于中介参与新房销售代理，也多持欢迎态度。

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健称，中介代理一手新盘业务，最早可以追溯到2005年下半年那波市场不好行情，当时因为广告宣传不起效果，部分广东开发商开始引进香港房地产销售模式，委托几家代理公司联合销售。

杨健说，当时的佣金比较低，而且操作上，中介人员所发展的客户和开发商销售人员所发展的客户是分开的，因此还曾造成中介业务员和开发商销售人员为争夺客户而产生冲突。而现在，开发商都是给双份，中介业务员将客户带到售楼处，转给售楼处销售人员，如果最终成交，中介业务员和售楼处销售人员分别获得相同佣金。

对于当下中介对于一手房销售业务的全面介入，杨健认为，目前市场竞争非常激烈，开发商单纯做广告费用不菲，也未必能取得效果，而中介代理都是后付费的，颇受开发商欢迎。

可见的是，中介和开发商当下仍处“蜜月期”。

“以前市场好的时候，开发商不屑让中介参与一手代理；现在市场行情不好，开发商反而求着中介帮着代理。”据杨健称，中介对于佣金提成其实并不“客气”，当然中介确实付出较多，“不管刮风下雨，四处驻守。”

前景未明的合作

“一般初次参加代理的中介，开发商开的佣金水平会很低，做得好的中介则会开高佣金。同时也要看市场行情，难卖的盘佣金水平开得高，好销的盘开得低。”张剑东说，开发商纷纷选择中介代理销售，是从去年初开始的，刚开始佣金水平只有1％、1．5％，2．5％就算很高了，而近期佣金水平水涨船高，某别墅项目甚至给出了4％。同时，佣金水平一般根据总销金额或者房源数采取阶梯式递进。

当然，蜜月期也有期限。

一方面要看合作的效果。张剑东说，虽然开发商会邀请多家中介参与代理，但合作一段时间后，那些代理业绩不好的中介开发商会停止与其合作，而对那些代理业绩不错的中介，开发商会选择长期合作，并提高佣金水平。

一方面还要看市场行情。施宏叡介绍说，随着2009年楼市的重新复苏，只有少数开发商继续维持给中介的代理业务，大多数新盘都不做了。不过，他认为，中介参与一手代理应成为市场常态。

杨健认为，如果日后市场回暖，开发商会根据实际情况考虑收缩这方面的成本，毕竟什么样的市场行情采取什么样的手段。

张剑东则强调，中介和开发商的合作应成为趋势，“我觉得以后市场恢复常态后，一二手业务占比应在德佑地产中五五开。”

艰难生存

也有部分中介，仍在专注于二手房业务。

南华苑路一家名为“智恒房产”经理李强称，现在很多中介公司都一窝蜂地跑去参与新房销售代理，中介公司做一手房业务也难了起来。有些一手新盘的代理经过层层转手，能剩下的利润空间也很有限。他们公司目前仍然专心做二手房，每个月能取得3－5笔的成交业绩。

“早上9点上班，晚上9点下班，有时候甚至更晚。”李强说，早上9点业务员到齐之后，门店召开例行会议，总结回顾昨天的工作，安排协调当天的工作，然后各个业务员该接待客户接待客户，该出去看房出去看房，中午和傍晚简单吃个盒饭。

“市场不好，我们得工作得格外卖力。”李强说，门店里做业务员的大多是单身年轻人，很少有休息，越是周末客户越多。对业务员除了有租赁和买卖业务的考核，接待客户、接受房东挂牌等也在考核的范围之内。

浦东某中介一位业务员坦言，行情差的时候，门店的跳槽现象很多。有的是转行，有的则是向大型中介流动。比如他们公司，近期就转来不少其他中介过来的人员，公司近期在组织培训。

前述业务员还介绍说，中介的底薪一般只有2000元，其余的都是靠提成，非常残酷。如果连续几个月开不出单，就得走人。

值得一提的是，沪上房地产经纪人牌照的月租金也在下滑。

据陆骑麟介绍，由于每家门店都有一定的房地产经纪人牌照要求，现在一张房地产经纪人牌照月租金从一个月500元下滑到一个季度500元，这说明目前房地产经纪人牌照已经供大于求，折射出不少中小门店在缩减。而一些中型的门店，目前主要靠租赁或者分销在勉强维持。

《怀化市城市规划区集体土地上房屋征收补偿安置办法》

第四条市国土资源部门负责本市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿安置的管理工作；征收安置机构会同相关单位具体组织实施。

第五条各级人民政府应加强房屋征收补偿安置工作的领导，发改、财政、监察、农经、民政、人社、物价、住建、规划、房产、公安、统计等有关部门应当按照各自职责协助国土资源部门和征收安置机构做好房屋征收补偿安置工作；相关乡镇人民政府、村民委员会应当配合国土资源部门和征收安置机构做好房屋征收补偿安置工作。

对房屋征收补偿安置工作有突出贡献的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰和奖励。

第六条市人民政府在将征地方案依法报省人民政府审批前，国土资源部门应发布拟征地公告，或者以拟征地告知书的形式送达被征地集体经济组织和农户。征地告知后，应对征地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查，调查结果由被征收人共同确认，并在确认书上签字盖章。被征收人拒不签字盖章的，国土资源部门可以采取照像、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证，作为实施征收补偿安置的依据。

自征地告知之日起，被征地的农村集体经济组织和农户不得在拟征地范围内抢建、突击装修建（构）筑物，抢栽、抢种农作物、林木、花卉或改变土地用途。抢建和突击装修的建（构）筑物，抢栽、抢种的农作物、林木、花卉等，征地时不予补偿。改变土地用途的，按改变前的土地用途补偿。