关于宅基地转让协议是否有效问题，同样需要区分具体情形，一般而言，如果交易双方都是同一集体经济组织内部成员，也没有违反地方有关限制性规定的情形，协议原则上是有效的。如果交易双方不属于同一集体经济组织，在没有特殊规定的前提下，那么协议原则上是无效的。

一、宅基地使用权的申请条件

目前，农户申请宅基地使用权应具备的条件由各地根据实际情况自行制定，并没有全国统一的标准。根据各省制定的农村宅基地管理办法，一般来说，农村村民有下列情形之一的，可以申请设立宅基地使用权：

（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，通常不予批准使用宅基地：

（1）非本集体的农村村民；

（2）已拥有一处达到规定标准面积的宅基地；

（3）农村村民转让住房后，再申请宅基地的。

二、宅基地使用权合法转让的要件和限制

既然宅基地使用权具有十分特殊的性质，那么对宅基地使用权的转让也具有特殊的要求。在司法实践中，除了转让行为的双方都必须是其自身真实意思表示之外，合法有效的转让还应该满足三个要件：一是双方都是同一个农村集体经济组织成员；二是满足一户一宅的原则；三是得到村集体的同意。

1、双方都是同村农村集体经济组织成员。

由于宅基地使用权是农民集体所有土地的衍生权利，因此，对于宅基地使用权转让有严格的限制。为了防止农村集体用地面积的减少和本村集体经济组织成员权益的保障，转让双方都必须是同一农村集体经济组织成员。在本案中，原告张某获得宅基地使用权与被告刘某获得宅基地使用权的时间均是东瑶村村集体经济组织成员。

2、满足一户一宅的原则要求。

作为宅基地使用权的受让方，其在获得新的宅基地使用权时必须满足《中华人民共和国》土地管理法第六十二条的规定，没有宅基地，或者其宅基地的面积还达不到省、自治区、直辖市规定的标准。本案被告刘某获取的宅基地是其在该村集体中的唯一宅基地，这是符合法律规定的。

3、需要获得村集体的同意。

根据我国的土地法律规定，宅基地应该属于农民集体所有。村集体经济组织成员只有宅基地的使用权。根据《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村集体经济组织对于本村内的宅基地的分配和使用应当具有管理权。因此，对于村宅基地使用权的转让应当得到村集体经济组织或村民委员会的同意或认可。本案原被告双方所属的厦门市海沧区东孚街道东瑶村民委员会认可双方之间的宅基地转让行为。因此，该转让行为应该属于合法有效。