1、恶意违约

根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。

不同权利发生冲突时，法院需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到法院保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

当然，法院保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：

（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；

（2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；

（3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；

（4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

2、欺诈

根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括几种情形：

（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；

（3）故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

一、惩罚性赔偿责任的构成要件是什么

只有当被告行为超过了社会容忍的限度，才能适用惩罚性赔偿。因此，一般侵权行为不适用惩罚性赔偿。而要判断被告行为是否超过了社会容忍的程度，必须结合被告的主观心理状态综合考察。如果被告的心理状态存在邪恶动机、被告实施了诈欺行为，或被告滥用了权利、被告由于故意或重大疏忽而不计后果、被告轻率或有意识地不顾他人权利和安全的行为，均属于适用惩罚性赔偿的情形。

1、邪恶动机

在美国侵权法上，证明被告人动机邪恶的情形一般包括，被告的行为粗暴、残酷，或者被告人对被害人极其仇视，或者被告的行为属于种族歧视或性骚扰，或者被告有计划、有预谋地加害原告等。

2、诈欺

诈欺具有高度的可非难性。因此，诈欺与邪恶动机共同构成最主要的给付惩罚性赔偿金的类型。构成英美普通法上的诈欺行为，一般须符合以下三个要件：一是被告故意作出不实陈述；二是原告基于对此陈述的信赖而实施某种行为；三是原告因该行为而遭受损害。

3、滥用权利的行为

在经济实力和信息占有等方面居于优势地位的被告极有可能滥用优势地位损害原告的合法权益。因此，生产商、销售商、信托关系中的受托人和保险公司等均可成为权利滥用者。

4、故意、轻率或有意识地漠视他人权利的行为。

在美国判例中，被告因故意、轻率或有意识地漠视他人权利、侵害他人利益而被判决承担惩罚性赔偿的案件比比皆是。

二、惩罚性赔偿一般指的是什么

新《消费者权益保护法》第五十五条修正了原《消费者权益保护法》第四十九条的规定，将假一赔二改为假一赔四。

经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

1、本条只适用于欺诈行为，经营者故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

包括质量欺诈（以假充真、以次充好、假冒名牌）、价格欺诈（谎报原价、谎称最低价）、数额欺诈（计量器做假、缺斤短两）。常见的欺诈行为有以伪劣商品冒充名牌商品，以假皮货冒充真皮货，以残次品伪装为正品，以假降价招揽顾客等。

一般商品瑕疵、服务瑕疵不能要求惩罚性赔偿。

2、买一赔二改为买一赔四。

原来的《消费者权益保护法》规定欺诈行为双倍赔偿，修正案该为四倍赔偿。除了赔偿消费者支付的价款外还要增加赔偿消费者支付款的三倍做为惩罚。

3、增加赔偿金额不足500元的，赔偿500元。

如，消费者花三元钱买了一盒烟，打开一看是假烟，没有烟味，白菜叶子味，不能抽，买烟老板应该赔偿消费者三元购烟款，再赔偿消费者500元。