一般,只有在开发商违约的情况下,购房者才可以要求解除合同,要求退房。见下:
1、不履行合同与诚实信任原则相悖。
诚实信任是一切民事法律行为的基础,被称作民法的“帝王原则”,它要求缔约时诚实并不欺不骗,缔约后守信并自觉履行。因此无论是开发商,还是购房者,都应该讲诚信。
2、购房者不履行合同,也无权依法解除合同。
解除合同的方式有协议解除和法定解除,协议解除在此已不存在,只能看能否适用法定解除。
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍δ履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他Υ约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
购房者似乎可以利用(2)、(3)、(4)项,使其符合所要求的表象条件,但关键的是,根据法律规定的解除选择权是专属于守约方的。因此,即使购房者不履行合同,也无权适用法定解除条件。
3、能履行的合同违约后也应继续履行。
在法理上,根据合同是否履行与履行状况,违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下,对方可以选择继续履行或解除合同,而不履行方无权毁约。
4、即使合同解除也要赔偿损失。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。从法律规定来看,合同解除后约定违约金低于开发商损失的,开发商可要求增加,而这损失包括合同履行后可以获得的利益,即前后房款的差额。可见,即使合同解除,购房者也要赔偿相当于开发商的损失。
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