一、土地使用权的作价出资是什么

土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。

企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

二、土地使用权作价出资与转让的关系

(一)关于土地使用权作价出资与转让关系的法律法规：

1、《房地产管理法》第28条仅规定了土地使用权可以作价出资，但对土地使用权作价出资与转让的关系并未给出明确答案。

2、《土地管理法实施条例》第29条规定“国有土地使用权有偿使用的方式包括：

(1)国有土地使用权出让；

(2)国有土地租赁；

(3)国有土地使用权作价出资或者入股”。

3、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“解答”)第18条却规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”。

4、《房地产转让管理规定》第3条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的……”。

(二)土地使用权作价出资与转让关系

由于以上法律法律及部门规章之间的冲突，造成了实践中对于土地使用权作价出资与转让的关系存在两种截然不同的观点：

第一种观点：土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式。该观点依据为最高人民法院《解答》及《房地产转让管理规定》，该观点认为土地作价出资需要原土地使用权人将通过出让方式取得的土地使用权变更到新的公司名下，既然存在主体变更，自然就是一种转让行为，且虽《房地产转让管理规定》属部委规章，但其属于具体指导工作的方向性规定。

第二种观点：土地使用权作价出资出资并非土地使用权转让的特殊形式。该观点主要依据为《房地产管理法》及《土地管理法实施条例》，该观点认为：

1、最高人民法院《解答》只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同，且在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立公司时的出资，就不是一般意义上的转让而是作价出资；

2、《房地产转让管理规定》属于部颁规章，是下位法，而房地产管理法是上位法，下位法不能违背上位法。

对于土地使用权作价出资来说，它和转让之间的联系是比较复杂的，而且，目前法律中是没有明确的解释的。对于土地使用权的作价出资来说，我们一般是认为它是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，不是一般意义上的转让而是作价出资。