当事人约定了租赁期限的,为定期租赁;未约定租赁期限的,为不定期租赁。租赁期限6个月以上,而未采用书面形式的,应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
一、20年的租赁期限满了怎么办
民法典第七百零五条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年,超过20年的部分无效。同时还规定,租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这样规定,就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会,有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限,如果租赁合同20年到期时,双方当事人仍然希望保持租赁关系,可以采取两种方式,一是并不终止原合同,承租人仍然使用租赁物,出租人也不提出任何异议,这时法律规定视为原合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方当事人形式了不定期租赁关系,这种状况称之为合同的法定更新;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同,当事人可再订租期为20年的合同,此称约定更新。
二、租赁合同生效的条件有哪些
1、租赁合同成立的实质要件。租赁当事人具有相应的民事行为能力;租赁当事人的意思表示真实;内容不违背法律和社会公共利益。
2、租赁合同成立的形式要件:签订租赁合同时,租赁期限在6个月以上的租赁合同必须采用书面形式,不得采用口头形式。
民法典规定,有下列情形之一的,合同无效:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
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