开发商屯盘惜售业主闲置房不租不售———

近一段时间，“黑灯房”问题一直是老百姓和各大媒体关注的焦点，近日记者采访伟业我爱我家市场研究院获悉，目前北京出现“黑灯房”现象主要分为两种情况：

第一种情况：开发商已经盖好的楼盘，并且已经具备了销售条件，但是开发商屯盘惜售。

造成开发商屯盘不卖的原因主要是开发商面对严厉的楼市宏观调控，以及胶着的市场情况，不知如何为新盘定价。如果开发商把房价定得太高，就会对其新房销售不利，从而延缓企业资金回笼的速度；如果把房价定得过低，就会引发前期预售客户的退房，还会损失利润。不少开发商汲取2008年楼市经验，选择屯房待涨。

第二种情况：房子已经被开发商出售，但是业主持房既不自住，也不出租、出售，这种房屋的闲置，一定程度上造成了资源的浪费。造成这种资源浪费的原因很大程度上是由于闲置房业主不愿意出租房屋造成的。

闲置房业主不愿意出租房屋的原因多种多样，但根据记者的采访，主要原因无外乎以下几点：

一是与近年快速上涨的房价相比，房租收益太低，不值得出租。据我爱我家统计，北京、天津、上海等城市住宅租金的年投资回报率在2.3%-2.5%之间，即便经历了5、6月份房租的上涨，目前这些城市住宅租金的年投资回报率也就在3%左右。

二是前期投入较大，税收太高。目前，许多闲置的房屋都是毛坯房，如果出租，装修就得花个几万，甚至十几万，再配上家具、家电，开通电话、有线电视、宽带上网等等，需要追加不少投入，花费很大的精力。而按照政府有关部门的规定，房屋出租还需要缴纳租金收入5%-10%左右的综合税(各个城市规定不一样)。房子空着无需投入，不用交税，房子租出去既要投入，还要交税。许多业主因此放弃了房屋出租，空着房子静待涨价获利。

三是租赁市场不规范，群租现象严重，出租房屋损耗大。目前，由于房屋租赁市场不够规范，某些中小中介公司承租房屋后，将房屋打成小隔段出租，从中牟利，导致房屋租住人数过多，房屋及相关设施损耗严重，很多业主担心自己的房子被毁，影响日后自用或出售，宁肯空着，也不出租。

为此，一些房地产市场专业人士建议，解决目前两种“黑灯房”情况的方法主要有以下两种：

第一，针对开发商手中的“黑灯房”，政府应该严格执行相关政策，打击开发商屯房惜售等行为，促使开发商开盘销售。

第二，针对业主手中的闲置房，严格通过一系列政策调整促其进入市场出租。比如减免房屋出租的税收，规范房屋租赁市场，打击群租现象，向低收入人群和城市发展所需的青年人才发放租房补贴等等。