一、计算公式
中国银行对房贷的计算作出了明确的规定,根据不同的雪球有不同的计算公式,主要包括等额本息还款法和等额本金还款法两种计算公式。
(一)等额本息还款法:
每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;
每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;
每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;
总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金
(二)等额本金还款法:
每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
每月应还本金=贷款本金÷还款月数;
每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率;
总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额;
说明:月利率=年利率÷12
二、实例分析
下面举个实例来展示一下具体的计算:
贷款金额:150000元
贷款年限:5年(60个月)
利率不变还清全部贷款时的几种情况:
(一)按照商业贷款,等额本息计算
年利率:6.9%(月利率5.75‰)
每月月供:2963.11元
总利息:27786.47元
(二)按照商业贷款,等额本金计算
年利率:6.9%(月利率5.75‰)
首月月供:3362.5元
逐月递减:14.38元
末月月供:2514.38元
总利息:26306.25元
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