有两种方式：一种是等额本金还款方式：贷款金额按还款期数平均分为Ｎ期，按每期未还本金额乘以贷款利率等待当期应还利息；二、等额本息还款方式：贷款期间本息和年金化，每期还款本息平均。利息计算复杂，每期利息不相等，但每期本息相等。第一期利息是占用本金额乘以贷款利率，将每期偿还的等额年金减去第一期利息，即第一期偿还的本金；第二期利息的计算是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，获得第二期本金数量，然后乘以贷款利率获得第二期应付利息，以后每期以此类推。

按揭买房利率是固定的还是有变动的

按揭买房利率是有变动的。每年年初调整利率，按新利率计算房贷利息。

利息随着利率调整而调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。

有三种形式如下：

1、银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；

2、满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；

3、双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

无论基准利率如何调整，上浮（或下浮）的幅度不变，只是在新的利率基础上的上浮（或下浮）。

法律依据：《中华人民共和国商业银行法》第三十五条

商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。商业银行贷款，应当实行审贷分离、分级审批的制度。

第三十六条

商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。

《贷款通则》规定：

（一）贷款利率的确定：贷款人应按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明；

（二）贷款利息的计收：贷款人和借款人应当按照借款合同和中国人民银行有关计息规定，按期计收或交付利息。贷款的展期期限加上原期限达到新的利率档次时，从展期之日起，按新的期限档次利率计收。逾期贷款按规定计收罚息。

（三）贷款的贴息：根据国家政策，为了促进某些产业和地区经济的发展，有关部门可以对贷款补贴利息。对有关部门贴息的贷款，承办银行应自主审查发放，并根据《贷款通则》有关规定严格管理。

（四）贷款停息、减息和免息：除国务院规定外，任何单位和个人无权决定停息、减息、和免息。贷款人应当根据国务院的决定，按照职责权限范围具体办理停息、减息和免息。