风风火火了一年的房地产信托，因为去年《信托公司房地产业务风险提示的通知》及《信托公司净资本管理办法》两项新规的约束，仅仅在今年初短暂沉寂便又重新风生水起。
信托业协会日前公布的2011年一季度末信托公司主要业务数据显示，今年一季度新增房地产信托超过了700亿元，而这个数字已经与去年各季度的均值相持平，用益信托分析师李旸对记者表示，“能够引发房地产信托风险的因素比较复杂，但是如果市场真的出现了大的起落，虽说信托在防范风险方面有这样或那样的设计，但是资金的安全仍然有很大的风险。”
首季新增房地产信托700亿
无论是4月底信托公司进行的房地产压力测试，还是5月初监管层叫停房地产信托业务的传言，抑或是信托业协会一季度新增房地产信托的数据，房地产信托刀尖起舞的身影无时无刻不在吸引着市场敏感的神经。仅仅在年初沉寂了一个月之后，信托公司看似谨慎的脚步又在一季度末为房地产市场大量吸金。虽然上有政策，但是面对银行信贷的紧缩与持续走高的收益率，信托公司针对这块烫手山芋仍然有些欲罢不能。
根据信托业协会公布的数据，截至2011年一季度末，我国信托资产规模达3.27万亿元，而在一系列数据中，最受人关注的莫过于房地产信托。去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。
另外，根据信托业协会公布的数据，今年投向房地产的信托新增规模达710.98亿元，根据去年全年新增2864.08亿元的数额，这个增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。
高收益与高风险齐飞
近日，央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告显示，针对房地产行业，从贷款新增量看，2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。
“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的”，西南财大信托与理财研究所研究员刘辉对《证券日报》记者表示，“当然，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率可能会继续走高，但是风险就更大了。毕竟如此高的融资成本本身就是不正常的。”
WIND的统计数据显示，按证监会行业分类，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%；归属母公司股东的净利润81.95亿元，较去年同期的82.85亿元下滑1.09%。
而在营业总收入和净利润双双下滑的情况下，113家房企的存货和负债却出现同比大幅增长。其中113家房企的整体存货达到了9035亿元，较去年同期的6444亿元增长40.21%；总负债则突破万亿元大关，达到了10458亿元，较去年同期的7403亿元增长41.27%。
倘若上市房企的存货与负债都出现了大幅的增长，中小房企面临的压力肯定更大。
目前房地产信托的风险依旧很高，由于银行的融资成本低于信托，因此一些符合银监会要求的房地产企业通常都选择在银行贷款，而不符合银监会贷款标准的房地产企业为了融通资金才会转而向融资成本更高的信托市场，自身风险较高，加之信托融资成本相较于银行融资成本更高，这使得房地产信托市场上的信托产品风险显著提高，用益信托工作室表示。
不过针对目前的高通胀，刘辉表示，“通过我们的数据统计，高通胀或者加息因素与房地产信托收益率的相关性并不是非常明显。”
应设定新风控标准
5月6日，银监会主席刘明康在银监会第22次委务扩大会上谈到，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
“信托公司的评估差异较大，有的信托公司在风控上会严格一些，有些比较松，总体来说可能会比银行要松一些，本身标准就比银行低”，刘辉表示。
“与信托相比，银行贷款会更加规范，银行会事先经过评估然后才会选择贷或者不贷，而信托的门槛则不会那样高”，用益信托工作室李旸谈到，“面对房地产信托的高风险，信托公司沿用以往的标准来衡量一个项目的风险已经不够，而应该用一个更加严格的标准来判断，这方面信托公司应该向银行学习，而对那些可做可不做的项目，信托公司大可放手。”
警惕隐性风险
“其实，目前很多信托公司的产品都出现过到期融资方还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚”，业内人士告诉记者。
有相关专家曾经指出，房地产信托主要面临三种风险：资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去的风险。但是李旸认为，上述几种风险可能还是比较容易对付的风险，而更多的风险可能还在隐藏。“如果说房子卖不出去那还好说，因为有抵押物存在。但是还有一些隐藏的风险，比如万一市场出现较大的起落，我们的产品中的某些抗风险的设计可能会发挥不出应有的作用，就像日本地震没人会提前想到核危机一样”，李旸对本报记者表示。
“目前我们对房地产信托确实比较担忧，因为一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展，信托公司应该保持清醒的头脑，重新认真审视风险，因为如果风险一旦暴露出来，到时再要挽回可能可能就会非常困难”，李旸表示。
据统计，上周（2011.05.03-05.08）集合信托市场，集合信托产品投资领域依然集中在房地产，有6款产品共22.97亿元，占成立总规模的63.99%；而上周发行的集合信托产品资金投资领域也主要集中在房地产，共发行了6款产品共29.8亿元，占上周发行总规模的50.1%，占比过半。
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房地产信托理财风险基本可控
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房地产信托今年1月份有抬头之势
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汉网消息（记者刘功虎通讯员陈迪喜实习生徐丽）本报理财热线日前进入兴业银行硚口支行，理财师刘腾波透露，宏观经济向下调整，企业违约风险放大，加之央行降息和降低准备金率，将进一步削减信托类理财产品一度火爆的风头。进入8月，国内信贷资产类理财产品首次出现下降。9月16日开始，与央行宣布双降同步，有银行成批宣布信托类理财产品提前终止。据分析，今年8月发行的信贷资产类产品中，一些产品获得了国开行提供的担保或者政府机构、国家垄断型企业担保，因此违约风险很小，而缺乏类似担保条件的产品则风险较高，由此信托类理财产品中出现风险两极分化的态势。截至7月，房地产信托产品规模增长超过5倍，在信托类产品中占比一度高达50%。其中资金大部分投向了商业性房地产项目。一旦借款主体无法按时还款或无法完全偿还本息的情况发生，投资者可能面临低收益甚至亏损，专家分析。刘腾波介绍，9月中旬央行两率双降，导致信托类理财产品被迫降低收益2023-06-09278人看过 -
在金融、基建产品受阻后，很多信托公司开始向其他业务转移，其中以房地产最为普遍，银行信贷、资本市场再融资的收紧，正在为2010年房地产信托融资的继续扩张制造声势。据相关数据统计，截至今年1月27日，1月份房地产信托共发行16款产品，而在同期的信托总量中，数量占比超过30%，规模占比接近50%。中海信托相关人士表示，金融、基建产品受阻后，很多信托公司纷纷向其他业务转移，其中房地产则最受关注。而据用益信托工作室统计数据显示，在包括金融、地产、基建、能源和交通等领域，投资到房地产企业的信托产品平均收益率最高，年收益率可达到8.25%到9%。除了信托公司的追捧，房地产信托产品“火热”还与市场上针对高端客户的专户理财遇冷有关。自去年下半年以来，基金“一对多”、券商小集合纷纷亮相，但一段时间后，这类产品交出的答卷却不像当初想得那样“绚丽”。理财分析师詹建功告诉记者：“不少信托公司观察到高端投资人在公募基2023-06-07353人看过 -
尽管一线城市暴涨的房价让人们高昂的购房热情悄然降温，但投资者对小户型的热度依然不减。近日，记者走访了今年2、3月间开盘的北京商品住宅项目，“冷清”成了大部分楼盘的主题词，但目前京城在售的中高档小户型商品房依旧受到投资者的追捧，销售十分火爆。京城热销小户型在北京望京地区某外企工作的崇先生感叹，在世界500强企业上班数年，竟然在望京买不到一套属于自己的住宅。记者在采访中了解到，目前望京地区新房均价已经达到9500元至15000元/平方米，而且主力户型以100平方米左右的两居和130平方米的三居为主，整套房价一般集中在100万元至200万元之间，这样的价格对于一般的白领阶层来说显然很难从容应付。目前在北京像崇先生这样的购房者很多。“从东亚·望京中心(论坛像册户型)这段时间积累的客户来看，首次置业的年轻人占了相当一部分，他们最感兴趣的面积就是在30至90平方米之间。”东亚·望京中心销售经理张欢说。2023-06-10443人看过 -
一、信托产品的可控风险1、资金流向从整体上来看，投资于股票、证券市场以及地产市场等此类项目的信托产品风险相对来说会大一点，与之相对应的就是高收益;相反，风险较小且收益较低的项目有：基建类、电力、能源等等此系列能够得到国家或政府支持的投资项目。2、风险控制措施(1)取决于担保方实力以及担保方信用度。尽量地选择实力比较强的担保方。在正常情况下，大型国有企业作为担保方风险最小。除此之外，信用度较高、负债率较低的大型民营企业风险也比较小。另外，自己给自己担保，则被视为无担保。(2)取决于质押物安全性及是否容易实现变现。押质率越低，风险就越小。整体上来说，股票、债券、货币等较容易实现变现，但如土地之类的不动产，因其流动性偏差，短时间内不容易实现变现。还有抵押物的价值是否足，抵押物不足值就会加大风险。对于投资者来说，抵押物的价值投资者并不清楚，取决于信托公司的职业操守。3、产品的结构性设计产品的结构设2023-06-07170人看过
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房市急冻，市况不佳，不但市场推案量紧缩，据传甚至有业者开端筹措资金，以因应销售不佳的窘境。房地产买卖堪称是一般民众一辈子最大笔金额的交易，愈是不景气，不动产交易更不允许出现任何风险，建议消费者应多方了解市场上保障交易安全的相关闭系统制，以保障自身的权益。过去的预售市场中，个案兴建到中途即停工的实例偶有所闻，原因通常是建商资金周转不灵，或者合建地主之因素，也常见不肖建商收受购屋者的买卖自备款后，将资金挪作他用，以致无法顺利完工交屋。通常遇到这种情况时，地主与购屋者因专业能力及资金问题，仅能被动等待债权银行的处置，或筹组自救会以争取权益，一旦因此进入司法程序，处理起来旷日废时，时间往往一拖就是七、八年，甚至耗费十年以上也不足为奇。1996年信托法发布实施之后，可藉由信托机制将兴建个案筑起“防火墙”，隔离各种风险，以避免无法完工交屋的问题产生。www.xintofalv.com到底什么是信托？所2023-06-07269人看过 -
国庆前后，各部委相继推出的楼市调控政策都表明，下半年地产融资渠道会越收越窄。而在国内，60%房地产项目会在下半年动工。楼市新政效应下，很大一部分购买者都改持观望态度，这很大程度上影响了地产商年底的资金回笼。至此，“很差钱”的地产商只能抓住信托融资这一根救命稻草不放。受此影响，房地产信托产品的发行规模和收益率节节攀升。但上海财经大学教授奚君羊在昨日接受晚报记者采访时表示：“普通投资者不能因为高收益而盲目出手，应对开发商资质及实力有足够了解，并对房地产未来走势持合理判断。”市场火爆：地产信托占半壁江山今年以来，监管层从土地储备款、房地产开发贷款和购房贷款三个方面抑制房地产市场的过热，房地产业已然面临着巨大的资金压力。于9月底开始的楼市第二轮调控后，房地产信托产品俨然成了楼市融资的最后一根救命稻草。统计显示，今年以来地产信托项目占全部信托项目的比重不断攀升，尤其到了9月份，房地产信托在所有信托项2023-06-07434人看过 -
在银行信贷紧缩、房产项目销售不畅的环境下，今年房地产企业普遍面临资金压力。急需用钱的房企纷纷“借道”信托公司，集合类房地产信托量价齐升，不但规模较去年翻番，收益率也从此前的6%涨至最高的25%。日前，安信信托发布业绩预告称，该公司前三季度累计实现净利润预增130%至140%。按去年净利润水平计算，安信信托今年前9个月实现净利润总额预计在7721万元至8057万元。值得注意的是，根据2009年年报，安信信托在全国54家信托公司中，其信托业务排名仅位列中游。据此估算，信托全行业有望再创利润新高。据了解，在目前信托报酬率最高的房地产业务中，各家信托公司今年以来收获颇丰。房地产信托业务今年发行量和收益率齐升，尤其近两个月的发行规模已经赶上去年全年水平。用益信托工作室统计数据显示，今年前9个月，房地产信托发行规模已接近1300亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增长了1.9倍。其中，82023-06-07468人看过 -
去年，以保障房项目为融资对象的信托产品仅8款，募集资金规模10.7亿元《证券日报》记者从平安信托了解到，自从银监会下发《关于房地产信托业务风险提示的通知》而暂停房地产业务的平安信托，相关信托业务已经重新开展；同时暂停房地产信托业务的中融国际信托也重操旧业。可以说，去年冬天日渐冷清的房地产信托市场随着春天的到来而日渐转暖。但是，同去年的发行规模相比，多位分析师表示，今年的房地产信托发行状况可能更趋于理性，去年那种火爆异常的现象恐怕不会再出现。信托资金投资保障房获鼓励在银监会最近刚刚印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（下称《通知》）中，对信托资金投资公租房及廉租房建设提供了扶持。《通知》显示，房地产信托在计提风险系数时，公租房及廉租房信托融资风险系数相较其他房地产信托融资风险系数较低，其中单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%；集合类融资业务中公2023-06-07188人看过
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今年以来，随着股市的走熊，功能不一、形式多变的信托理财产品逐渐引起了人们的关注。它们在被市场追捧的同时，也带来了一些质疑和审视的目光。尤其是有关制止银行对信托贷款加保问题的渲染，使得信托产品愈加引人注目。银行业务不同于信托业务，因此银行风险评级也不同于信托风险评级。信托产品的风险评级是一个新的命题，我们的建议虽然还有些笼统，但却是完全必要的、急需的。本文先就目前市场热捧的信托贷款为例，对信托贷款与银行信贷在风险属性和承担主体上的差异作一个简单的分析。不同的风险承担主体银行信贷和信托贷款，由于贷款本身的业务属性决定了在表现上大体类似。但是，银行信贷资金来源于银行各种负债和自有资金，而信托贷款的资金来源于资金信托，信托资金直接来源于合格的投资者。所以，与银行间接融资的方式不同，信托贷款属于直接融资范畴。由于资金来源不同，融资方式不同，决定了信托贷款和银行贷款融资的业务机理完全不同：**公司接受2023-06-12169人看过 -
荣盛发展今日披露了一则不超过7亿元的信托融资，信托资金主要用于唐山丰南城中村改造项目“湖畔郦舍”的开发。无独有偶，上周再度借道信托融资的福星股份也是“专攻”城中村项目的上市公司。不过，这次荣盛发展也采取了与以往股权融资不同的“债权”融资模式。由于8月中下旬以来房地产信托产品发行速度放慢，信托公司的态度也在逐步变得谨慎，在这种背景下，荣盛发展以债权获得资金模式似乎颇值得玩味。今日荣盛发展公告，中投信托拟以收购荣盛发展应收全资子公司唐山荣盛债权的方式筹集不超过7亿元资金。根据信托计划，该目标债权转让价款将专项用于唐山荣盛旗下“湖畔郦舍”项目的建设。受托人通过持有该目标债权并按照信托合同相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源，按信托文件的约定向受益人分配信托利益。唐山荣盛将其持有的丰南国用（2010）字第368、369、370、371、376、377号国有土地使用证2023-06-07125人看过 -
法律综合知识8月11日，一名女性精神病人进入神农架林区公安局阳日派出所接待大厅持刀挥舞，被值班民警迅速果断控制，未造成人员伤亡。8月11日上午9时，一中年妇女身背挎包进入阳日派出所接待大厅，声称要找派出所负责人。交谈中，接待民警发现该妇女言谈举止怪异。通过交流，获知该女子姓孔，阳日镇古水村居民。民警与其居住地村干部取得联系，知晓其为精神病人。正当民警准备进一步与其沟通时，孔某突然从挎包内掏出一把长约20厘米左右的短尖刀并不停挥舞。在场的四名值班民警立即进入警戒状态，民警胡学军用语言分散孔某的注意力，趁其不备分离将其手部控制，其余民警迅速上前夺下尖刀。事态得到控制后，民警对孔某随身携带的物品进行了细致检查，未发现违禁危险物品。随后，民警对孔某进行了详细询问，得知其丈夫多年前在一场生产事故中死亡，其子女也远在外地打工，孔某心理压力巨大加上悲伤过度患上间歇性精神疾病。根据这一情况，民警将孔某送回古水村家中，2023-06-11247人看过 -
信托投资一、房地产项目风险目前，信托参与房地产业主要有两种形式，进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节，因此其风险形式也多种多样，风险控制手段复杂，具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域，有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力，突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成，如果因建设资金不足形成烂尾工程，或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求，不能通过竣工验收，抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验，但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才，从而也限制了这些风险控制措施的作用。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也2023-06-15285人看过
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近期，市场上出现一些颇具创新特色的信托产品，并逐渐替代被监管层严格控制的房地产信托。业内人士表示，信托产品创新需从法规、市场角度来深度挖掘，并重视产品设计流程。统计显示，上周集合信托产品发行总规模为32.16亿元，平均期限为1.83年，平均预期收益率为8.68%。其中，房地产领域发行5款产品，共15.61亿元。由于有两个融资总额达12.2亿元的房地产项目开始募集，使整个市场出现扩容。此外，金融领域、工商企业、基础设施领域和其他领域各发行4款产品，规模分别为1.95亿元、3.6亿元、5.9亿元和5.1亿元。用益信托岳小姐表示，为突破当前的监管困境，信托公司纷纷加快创新步伐。如方正信托的保利锦程1号集合资金信托计划，该产品建立了资金池，将信托资金通过多种运用方式(股权、购买特定资产权益、贷款、可转股债权、投资经营性资产等)，投向北京保利龙马资产管理公司推荐的优质项目(包括但不限于矿产资源、能源2023-06-07472人看过 -
银行贷款据用益信托工作室提供的数据，4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中，投资于房地产领域的有8款，其募集资金规模占信托集合产品总规模比重达30.17%，是所有投资领域中占比最高的。业内人士认为，投资者只根据收益率来选择产品而不顾项目的风险控制能力和开发商资质，目前的房地产信托已经出现过热的苗头。信托成融资首选用益信托工作室指出，从近期数据看，可以发现贷款类产品在去年净资本管理办法和银信合作新规出台后持续处于低迷期，而目前则持续回暖，恢复到以前水平。4月11日至17日，中信信托甚至发行了一款总规模达44亿元的房地产基金产品。“总体来看，贷款类产品有持续增加的趋势，房地产或继续红火。”相比之下，银行房地产开发贷款的“闸门”似乎已被关紧。“我们名义上是说对四证齐全的房地产开发企业还可以放贷，但实际上已经有几个月没有发放过开发贷款了。没钱可放，又与政策相悖，谁还敢放（开发贷）？”某股份制银行上海2023-04-2498人看过
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