风风火火了一年的房地产信托，因为去年《信托公司房地产业务风险提示的通知》及《信托公司净资本管理办法》两项新规的约束，仅仅在今年初短暂沉寂便又重新风生水起。

信托业协会日前公布的2011年一季度末信托公司主要业务数据显示，今年一季度新增房地产信托超过了700亿元，而这个数字已经与去年各季度的均值相持平，用益信托分析师李旸对记者表示，“能够引发房地产信托风险的因素比较复杂，但是如果市场真的出现了大的起落，虽说信托在防范风险方面有这样或那样的设计，但是资金的安全仍然有很大的风险。”

首季新增房地产信托700亿

无论是4月底信托公司进行的房地产压力测试，还是5月初监管层叫停房地产信托业务的传言，抑或是信托业协会一季度新增房地产信托的数据，房地产信托刀尖起舞的身影无时无刻不在吸引着市场敏感的神经。仅仅在年初沉寂了一个月之后，信托公司看似谨慎的脚步又在一季度末为房地产市场大量吸金。虽然上有政策，但是面对银行信贷的紧缩与持续走高的收益率，信托公司针对这块烫手山芋仍然有些欲罢不能。

根据信托业协会公布的数据，截至2011年一季度末，我国信托资产规模达3.27万亿元，而在一系列数据中，最受人关注的莫过于房地产信托。去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。

另外，根据信托业协会公布的数据，今年投向房地产的信托新增规模达710.98亿元，根据去年全年新增2864.08亿元的数额，这个增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。

高收益与高风险齐飞

近日，央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告显示，针对房地产行业，从贷款新增量看，2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。

“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的”，西南财大信托与理财研究所研究员刘辉对《证券日报》记者表示，“当然，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率可能会继续走高，但是风险就更大了。毕竟如此高的融资成本本身就是不正常的。”

WIND的统计数据显示，按证监会行业分类，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%；归属母公司股东的净利润81.95亿元，较去年同期的82.85亿元下滑1.09%。

而在营业总收入和净利润双双下滑的情况下，113家房企的存货和负债却出现同比大幅增长。其中113家房企的整体存货达到了9035亿元，较去年同期的6444亿元增长40.21%；总负债则突破万亿元大关，达到了10458亿元，较去年同期的7403亿元增长41.27%。

倘若上市房企的存货与负债都出现了大幅的增长，中小房企面临的压力肯定更大。

目前房地产信托的风险依旧很高，由于银行的融资成本低于信托，因此一些符合银监会要求的房地产企业通常都选择在银行贷款，而不符合银监会贷款标准的房地产企业为了融通资金才会转而向融资成本更高的信托市场，自身风险较高，加之信托融资成本相较于银行融资成本更高，这使得房地产信托市场上的信托产品风险显著提高，用益信托工作室表示。

不过针对目前的高通胀，刘辉表示，“通过我们的数据统计，高通胀或者加息因素与房地产信托收益率的相关性并不是非常明显。”

应设定新风控标准

5月6日，银监会主席刘明康在银监会第22次委务扩大会上谈到，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。

“信托公司的评估差异较大，有的信托公司在风控上会严格一些，有些比较松，总体来说可能会比银行要松一些，本身标准就比银行低”，刘辉表示。

“与信托相比，银行贷款会更加规范，银行会事先经过评估然后才会选择贷或者不贷，而信托的门槛则不会那样高”，用益信托工作室李旸谈到，“面对房地产信托的高风险，信托公司沿用以往的标准来衡量一个项目的风险已经不够，而应该用一个更加严格的标准来判断，这方面信托公司应该向银行学习，而对那些可做可不做的项目，信托公司大可放手。”

警惕隐性风险

“其实，目前很多信托公司的产品都出现过到期融资方还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚”，业内人士告诉记者。

有相关专家曾经指出，房地产信托主要面临三种风险：资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去的风险。但是李旸认为，上述几种风险可能还是比较容易对付的风险，而更多的风险可能还在隐藏。“如果说房子卖不出去那还好说，因为有抵押物存在。但是还有一些隐藏的风险，比如万一市场出现较大的起落，我们的产品中的某些抗风险的设计可能会发挥不出应有的作用，就像日本地震没人会提前想到核危机一样”，李旸对本报记者表示。

“目前我们对房地产信托确实比较担忧，因为一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展，信托公司应该保持清醒的头脑，重新认真审视风险，因为如果风险一旦暴露出来，到时再要挽回可能可能就会非常困难”，李旸表示。

据统计，上周（2011.05.03-05.08）集合信托市场，集合信托产品投资领域依然集中在房地产，有6款产品共22.97亿元，占成立总规模的63.99%；而上周发行的集合信托产品资金投资领域也主要集中在房地产，共发行了6款产品共29.8亿元，占上周发行总规模的50.1%，占比过半。