公告类型：财务报告

公告日期：2006年08月09日

北京市西单商场股份有限公司拆迁补偿评估报告

德威评报字(2006)第49号

北京德威评估有限责任公司接受北京市西单商场股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北京市西单商场股份有限公司因拆迁造成的资产损失及相关补偿费用进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的待拆迁资产实施了实地查勘、市场调查与征询，对相关补偿费用依据有关规定进行了分析测算。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

委托方及资产占有方：北京市西单商场股份有限公司

简称：西单商场

住所：北京市西城区西单北大街120号

注册资本：40971.8万元

企业类型：股份有限公司(上市)

法定代表人：刘秀玲

经营范围：购销针纺织品、百货、五金交电化工、机械电气设备、土产品、医疗器械、家具、建筑材料、装饰材料、金银饰品、工艺美术品、轻纺工业原料、食品、副食品、花卉、食用油、饮料;零售汽车(不含小轿车)、粮食、保健药品、国家正式出版的音像制品、烟、公开发行的国内版书刊及电子出版物;销售无绳电话、手持移动电话、遥控玩具、儿童玩具对讲机、无线话筒;维修家电、照相器材、电话;首饰改样;中餐、西餐、快餐;美容美发;验光配镜;承办展览展示;室内外装饰;日用品修理;商用电脑技术开发、技术服务;摄影彩扩。

历史沿革：北京市西单商场股份有限公司是国内著名的大型商业零售企业，1993年12月由西单商场改制而成，1996年7月在上海证券交易所挂牌上市，公司以百货零售为主业，经营范围涉及商业零售批发、连锁经营、餐饮娱乐、计算机开发应用、物流配送等多个领域。目前公司拥有西单商场、友谊商店、兰州西单商场、万方西单商场、天通苑购物中心等百货、超市20余家，在北京及全国商业中占有重要地位。

二、评估目的

对西单商场因拆迁造成的资产损失及相关补偿进行评估，为委托方确定拆迁补偿价值提供参考意见。

三、评估范围

本次评估范围为评估基准日西单商场位于北京市海淀区清河马坊大队的待拆除固定资产和停业停产及搬迁补助费，其中固定资产包括房屋建筑物和机器设备，帐面原值60,851,969.89元，帐面净值47,059,694.17元。委估资产所占用的土地属于北京西单友谊集团，不包括在本次评估范围。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是二OO六年六月三十日。

该基准日是委托方确定的。

五、评估原则

工作原则：以国家有关评估及管理的法律法规为依据，遵循独立、客观、公正、科学的评估原则。

经济原则：替代原则。

公认原则：本次资产评估遵循国家及行业公认原则。

六、评估依据

1.法律、法规依据

《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令);

《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号);

《资产评估报告基本内容及格式的暂行规定》(财政部财评字[1999]91号);

《中华人民共和国城市房地产管理法》;

《城市房屋拆迁管理条例》;

《北京市房屋拆迁管理办法》;

其他与资产评估有关的法规、规定。

2.经济行为依据

关于本次评估的董事会决议;

关于本次评估的业务约定书。

3.产权依据

房屋所有权证复印件;

建设工程规划许可证复印件。

4.取价依据

《北京市建设工程预算定额》(2001);

《北京市建设工程费用定额》(2001);

《北京市工程造价信息》;

《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》

《2005年机电产品报价手册》(机械工业电子工业出版社);

国家及地方政府规定建设项目主要税费标准;

委估方提供的设备及房产清单、有关原始会计凭证及财务等资料;

评估人员现场工作记录;

评估人员收集的相关价格信息资料及现场勘查记录。

七、评估方法

机器设备：采用成本法。对于拆迁损坏的机器设备依据《机电产品报价手册》(2005)、《联合商情》以及评估人员收集的相关市场价格确定评估原值。成新率主要依据设备的现时技术状态、已使用年限、工作环境、经济使用寿命等情况，采用观察法和年限法综合确定。

房屋建筑物:根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，遵循科学的评估程序，我们对本次评估的房屋、构筑物采用成本法做出评定估算。所谓成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房屋、构筑物的结构特征计算重置同类房屋、构筑物所需投资(简称重置价格)乘综合评价的房屋、构筑物的成新率确定被评估房屋、构筑物价值的一种方法。

拆迁补助费用：依据《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》计算停产停业损失费和搬家补助费。

八、评估过程

本次评估工作共分以下四个阶段实施：

项目的前期调查：北京市西单商场股份有限公司有关负责人向北京德威评估有限责任公司项目负责人介绍有关该评估项目的评估目的、评估对象及范围，并根据特定的经济行为选定评估基准日;

资料的准备及项目申报：北京德威评估有限责任公司项目负责人指导资产占有方进行清查资产、填写资产清单、准备有关资料;

评估项目的现场调查实施：评估师到现场对机器设备和房屋建筑物进行实地勘察，核对产权文件及其他原始凭证。

评估整理及报告阶段：选择评估方法和收集市场信息，分析整理资料，评定估算;专业负责人、项目负责人、机构负责人三级复核;评估结果汇总及评估结论分析;最后按照财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》撰写评估说明与评估报告书。

九、评估结果

评估基准日2006年6月30日的待拆迁固定资产损失及相关补助费评估值为7507.82万元。

拆迁补偿汇总表

单位：万元

序号项目评估值

1房屋建筑2520.52

2机器设备1582.80

3拆迁补助费3404.50

4合计7507.82

十、评估结论成立的条件

评估结论系根据各专项评估技术说明中所述的原则、依据、方法、程序得出的;

评估结论仅为本评估目的服务;

评估结论在各专项评估技术说明中所述的原则、依据成立;

本次评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然和其他不可抗力的影响;

没有考虑特殊交易方式对评估结论的影响;

评估结论是本评估机构出具的，受本评估机构人员的执业能力的影响。

十一、评估报告评估基准日期后重大事项

无。

十二、评估报告法律效力、使用范围与有效期

评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力;评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。

评估结论有效期自评估基准日起1年。

评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。

十三、评估报告提出日期

2006年7月8日

项目负责人：中国注册评估师孟郁林

项目复核人：中国注册评估师刘燕坤

北京德威评估有限责任公司

二OO六年七月八日