拆迁估价的技巧及应用-法师兄

拆迁估价的技巧及应用

来源：法律编辑整理时间： 2023-07-04 09:43:37 393 人看过

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法进行评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法进行评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法进行评估。可以同时选用两种以上评估方法进行评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核验和比较分析后，合理确定评估结果。

房地产估价主要有哪些类别？

房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：

1．土地使用权出让价格评估；

2．房地产转让价格评估；

3．房地产租赁价格评估；

4．房地产抵押价值评估；

5．房地产保险估价；

6．房地产课税估价；

7．证地和房屋拆迁补偿估价；

8．房地产分割、合并估价；

9．房地产纠纷估价；

10．房地产拍卖底价评估；

11．企业各种经济活动中涉及的房地产估价；

12其他目的的房地产估价。

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计算拆迁补偿费用的技巧

农村拆迁补偿费用分为两种，分别为以下两种：1、对于不具备易地建房条件的房屋，被拆迁人有两种补偿方式：货币补偿、与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。计算方法：（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；2、具备易地建房条件的房屋，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。计算方法：（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）被拆除房屋的建筑面积。拆迁补偿的计算方法由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估

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1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。关于城市房屋拆迁评估估价时点思考估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市房屋拆迁进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。一、合理确定拆迁评估的估价时点根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可

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（一）行政裁决对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《拆迁条例》向有关部门申请裁决。《拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。（二）依法起诉若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。当事人也可以在接到裁决书之日起3个月内向人

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资产拍卖是通过竞卖方式将资产公开出售。一般是专门从事拍卖业务的机构受委托人的委托，通过竞买人出价或应价竞争，将资产公开卖给出价最高的竞买人。拍卖是一种以竞价形式进行的交易，价高者得。竞价时，常常会出现一种你争我夺的局面。人性中，争强好胜的一面在这时表现得尤为突出。几经追逐攀高，最终花落名下，回头看看货物，似乎觉得所得不值。拍卖时怎样才能做到理性出价?竞投者在进行任何拍卖前，应对货物订下一个价值，参拍时，叫价不可超过心目中的底价。以艺术品拍卖为例，若认为该幅画只值1万元，则出价不应高于1万元，竞投者不应受场内气氛的影响，才算是理性拍卖。不过他又指出，在公开拍卖中竞投者可凭其它人出价的行情，估计到大约的市场价值，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低。不过在拍卖中参照别人的出价而适当调整自己的底价是有经验的竞投者才可以做到的。在拍卖会上参与竞买,应把握好三个环节：一、仔细看样,定好心理价位。看

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1、区域考察大多数拆迁业主都是首次购房，所以比较容易忽视对购房区域进行交通、配套、环境的考察，这是一个严重的错误。这里需要提醒大家的是，即使是在比较熟悉的区域选房，也应该做好区域考察的环节，这也是帮助我们选到高舒适度、高适用度房产的重要步骤。2、地段选择不少拆迁业主都有一定的地域情结，不希望在已经习惯了的地段外选房，实际上不必这样哦！无论你居住在哪里，通常只需要6个月就可以完全习惯新环境，而且，如果购房资金比较充裕，为什么不选择交通更便利、配套更完善的区域选房居住呢。3、户型选择由于很多拆迁户的原居住面积都比较大，所以，在这里提醒大家拆迁户在选择户型时，一定不要追求尺幅过大的房产，因本着够用就好的原则选房。因为过大面积的房产不但需要更多的打扫、收拾时间，而且也会大大提高物业费、供暖费等居住成本。买房前选房需要注意哪些问题对于我们这年龄层来说，除开家中很富裕，一般都是收入很普通的，手中积蓄也

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拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。(1)估价目的：拆迁估价目的统一表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。(2)估价时点：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。(3)估价方法：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。考试大论坛(4)实地查勘：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由

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《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，城市房屋拆迁估价应由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字，任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果；拆迁当事人也有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘；受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

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