【律师导读】

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。陈某签订房屋买卖合同，约定陈某将诉争房屋卖与被告，但陈某却称自己亦不是该房屋的所有权人，真正的房屋所有权人是其女儿，因女儿不同意卖房，故该合同不能履行。因被告与秦某签订的房屋买卖合同不能履行，导致被告未取得也无法取得诉争房屋的所有权。

【案情摘要】

2010年1月20日，秦某与陈某及北京某房地产公司签订了房屋买卖居间合同在北京某房地产公司处购买了被告陈某坐落于门头沟区某处的一处平房，房屋价款共计195000元。并约定1月23日办理过户手续。

签约当日，陈某收取了2万元定金后约定两人办理过户手续，在过户之日原告将余款17000元交给被告，同时被告将房屋腾空并交付自己。但过了两人约定的办理过户手续期限后，秦某多次催促陈某办理过户手续，却均被其拒绝，便将其诉至法院要求将房屋产权证过户到自己的名下。

陈某与秦某及北京某房地产公司签订《房屋买卖居间合同》中约定陈某将北京市门头沟区的一处房屋卖与秦某，但合同记载的房屋所有权证号为空白。

另查，诉争房屋登记的房屋所有权人为陈某的女儿，其申请办理房屋所有权转移登记的时间为2009年12月30日，权利转出方为牛某，转入方为陈某的女儿，领取房屋所有权证的时间为2010年1月8日。

法院经审理认为：

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争房屋的所有权人是陈某的女儿，陈某在与秦某及北京某房地产公司签订房屋买卖居间合同时，并未取得该房屋的所有权，故其对该房屋无处分权。

陈某向秦某转让房屋的行为并未得到房屋所有权人的追认，且陈某至今未取得诉争房屋的所有权，故其与秦某及北京某房地产公司订立的房屋买卖居间合同不发生法律效力，故依法驳回秦某的诉讼请求。

【律师点评】

二手房买卖合同时，买方一定要严格审查卖方的主体资格，确保签约主体是房屋的所有权人或者是所有权人授权的人。