农村房屋在近些年一直在发生着变化，有政策方面的鼓励有偿退出宅基地、也有集中安置建房，还有常见的征地拆迁。经过多年办案，我们发现，农村房屋拆迁存在一系列法律问题，农民朋友遭遇的拆迁补偿纠纷也大多是由此产生的，农民朋友在面对这些问题时总是容易吃亏。

下面由拆迁律师团为大家进行相关知识的分析，为什么农村拆迁违法乱象相对较多，农民朋友容易吃亏，咱们农民朋友在面临此类问题时，又该如何应对。

农村房屋拆迁常见的法律问题有哪些？

（一）从法律上看，保护农民权益还需加强

1、农村房屋拆迁需要更为直接的法律法规

到目前为止，我国没有对农村房屋拆迁的一个专门法律，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

对于农村房屋拆迁的土地性质来说，农村房屋拆迁主要是集体土地的房屋拆迁。在适用法律上，农村房屋拆迁的适用法律是《中华人民共和国土地管理法》，房屋拆迁只作为征地过程中地上附属物补偿的一个部分。直接对于农村房屋拆迁进行规范的专属法律，仍有缺位。

因此，在拆迁主体上，农村房屋拆迁的主体是政府（划拔土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门）；在安置方式上，农村房屋拆迁目前采用划地重建、产权调换和货币补偿三种方式；在补偿标准上，农村房屋拆迁的土地性质在于是集体土地，不能进入市场，因而在补偿过程中，城市房屋拆迁可以按市场来操作，而农村房屋拆迁只能按实补偿（评价按重置价结合成新率进行评价）。

另一方面，由于农村有许多房屋都是他们老一辈人在此地建筑的房屋，没有房屋产权证。因此，当房屋拆迁时，没有相应和直接的法律和规章作为后盾，给农村房屋拆迁工作增加了难度，也让农民保障自身利益时面临很多现实困难。

长期以来，农村房屋拆迁某种程度上处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略的态度。

在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附属物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。

地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时，没有严格依照国有土地上的房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，只是由各地按地方性法规、及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。

律师建议：从拆迁案件实践来看，我们主要把握这一条核心原则，即保障被征收人原有生活水平不降低。结合《民法典》、《土地管理法》和《征收土地公告办法》等法律以及最高院关于农村集体土地征收的相关文件精神来处理农村房屋拆迁遭遇的法律问题。

2、农村中农民法律知识缺乏，维权意识不强

由于地理和环境、经济条件的限制，以及配套的相对落后，农民朋友在法律知识方面相对于城市居民存在较大差距，维权意识不强，并且较为单纯。因此，在征地拆迁中，农民朋友经常被地方村干部忽悠或者征收方违法拆迁。

农民对征收方与开发商的口头承诺较易相信，没有签定任何安置补偿协议，而最后承诺往往又没有兑现。甚至个别地方在将农民的房屋拆迁后就将农民的利益置之度外。这都不利于保障农民房屋拆迁之后保障其原有生活水平不降低。

律师建议：时代在进步，农村在变革，拆迁在变化，咱们农民朋友必须要适应变化，积极学习法律知识尤其是和咱们切身利益相关的征地拆迁法律知识，了解征收流程。在自己不懂的时候，千万不要感情用事，要理性对待，积极咨询律师，拨云见月，看清事实真相，勇敢自信，运用法律武器来维护自己的合法权益。

（二）从补偿上看

1、补偿范围较窄

我国房屋拆迁补偿基本上限于财产权补偿，而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿。而对于潜在的长期损失，还没有特别有效的补偿。农民在拆迁过程中不仅失了房屋，而且他们的生活，工作都受到了不同程度的损害。有的村民要另寻生存地点，使其生活和就业的成本增加。

失去土地以后，生活的来源问题，这方面的考虑还不够充分。当然，近年来，一些地方也在逐步探索解决之道。

2、补偿安置不到位与不合理

（1）例如一些地方要对土地实行征用，要拆迁农民房屋，称安置房屋还没有建设好，让农民自行安置到外村的地方租房晢住，许诺安置房屋建设好就马上迁入。但征收方和开发商让农民迁出后就不按约定兑现诺言了。

另一方面，有的地方虽然将农民拆迁户安置好房屋，但是没有得到有关养老保险与医疗保障，只是作一次性补偿，没有为农民日后的生活提供必须的安排，由于农民不能再耕作和搞些农村副业，使农民基本生活得不到提高，反而比前更差。

更有甚的是，由于拆迁单位的资金缺乏有效监督或因资金不足，使农民的补偿资金不能及时到位，给农民带来很大的困难，生活来源中断，连最低生活保障也难以落实。同时农民因房屋拆迁带来许多不便和生活损失，如子女入学问题，生活成本增加（交通，管理费，就医等），都困扰着农民被拆迁户。

（2）脱离“以人为本”的原则。在房屋安置补偿过程中，通过对实地调查和当地有关部门关于农村房屋拆迁的规范性文件进行了解与分析，可从中发现，在农村房屋拆迁补偿上，普遍存在着一种过分地看重硬性标准的倾向，实际工作中严重脱离“以人为本”的原则，取而代之的是“以硬件为本”。

如在住房安置上，根据农民是否拥有本地户籍或家庭中拥有户口的人数来确定安置房屋的面积，同时结合原住房面积的大小来折算，如一户人，有五口人，家中只有3人拥有当地户口，而该家庭居住面积是90平方米，而根据相关比例折算只能安置到面积50平方米的房屋居住。

没有当地村民户籍的则可能得不到补偿。至于对拆迁房屋中弱势群体（老人，残疾等），则只是统一给予安排，领取到当地给予的最低生活保障金，采用“一刀切”的方法，有悖于妥善安置的原则。

3、补偿费用和标准偏低

其实我们接到过很多农村拆迁户的咨询，一些农民朋友反映，房屋拆迁补偿给几百元一平，但是城里房价几千一平，这个补偿非常不合理。甚至一些地方在拆迁时，还让农民补差价买安置房。这都增加了农民的负担。

律师建议：

农村房屋拆迁补偿纠纷是征地拆迁占比很大的一个类型。事实上，补偿不合理的拆迁并非一地一城。咱们在面对这些不合理补偿时，不要盲目，要明确目标，先搞清自己的土地房屋面积及证件，并预先了解补偿标准，计算大致的补偿金额，并比较是否合理。对于不合理的补偿协议，一定要拒签，要能顶得住外部压力，积极通过合法途径，维护自己的合法权益。