3月中旬，我约了北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科等同志一起对北京鲁能物业服务有限责任公司(以下简称鲁能物业)在管的被住房和城乡建设部住宅产业化促进中心授予“国家十一五科技支撑项目既有建筑综合改造技术集成示范工程”的佳境天城和名苑小区节能减排工作进行了调研。佳境天城项目通过采取合同能源管理模式筹措资金对供热系统、电梯、照明等设施设备进行了全面节能改造；名苑小区通过对供暖系统节能改造，一个供暖季就节约天然气近15万立方米；通过安装雨水收集装置将收集的雨水用于绿化灌溉；通过安装小型太阳能光伏电站解决了草坪灯、路灯照明的供电。鲁能物业近年来对所管项目的设施设备进行节能改造，仅2009年就达到节电124．457千瓦时，节水19．59万立方米．节约燃气104．79万立方米．总计节能费用达387．94万元。

调研结束后，我一直在考虑怎么让物业管理行业尽快投入到节能减排行列中。

当前，低碳经济热潮正席卷全球，我国也把节能减排、大力发展低碳经济提到社会与经济可持续发展的高度。在今年全国两会《政府工作报告》中提出要以工业、交通、建筑为重点．大力推进节能工作，提高能源效率。据住房和城乡建设部统计分析，我国既有建筑中95％以上为高能耗建筑，近年来每年新建的约20亿平方米的建筑也有80％以上为高能耗建筑。由此可见．在新建建筑和既有建筑中推进节能工作的任务十分艰巨，且直接关系着国家节能减排大政方针的实施。而作为管理庞大不动产的物业管理行业，有条件也有责任在推动既有建筑节能减排中作出积极贡献。

其实近些年已有很多物业服务企业在节能减排工作中进行了有益的探索，并取得了较好的社会效益和经济效益。

一是部分物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项目的开发建设阶段提前介入．从建筑物设计、施工及对材料。设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议。深圳万厦居业物业管理有限公司管理的侨乡村项目是第一家被住房和城乡建设部授予循环经济示范小区的全国最大节能住宅区。该项目通过物业管理的提前介入、在设计阶段就全面引入“四节一环保”技术和系统，为项目后续的节能运行和管理打下了良好的基础。

二是部分物业服务企业在所管项目中大力推动节能减排工作，包括在日常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，延长设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本等。中国海油大厦管理公司在不降低服务水平和设施设备良好运转的前提下，通过对室外温度变化的监测和统计．随时调整对制冷机组开关机时间，以及将冷水机组冷冻水出水温度设定值由原来的7℃提高到9℃等操作手段．使所管中国海油大厦2008年度总能耗比上年减少了6．8％；他们在得到业主同意后关闭了全自动感应装置，“节约能源，请走侧门”的提示引导来往人们从侧门进出。点滴的节能行动体现着物业服务企业强烈的社会责任感，让中国海洋石油总公司在感动中为他们颁发了年度节能奖。

三是部分物业服务企业在项目管理中主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备，通过与业主的沟通并征得业主同意，多渠道筹措资金或引入节能企业采取合同能源管理等方式创造条件积极推进设施设备的节能减排技术改造。鲁能物业与专业公司合作开展的节能改造，仅供热系统改造一项不仅节约了电和天然气的能耗，降低了运行成本．还因采用了智能控制装置，从根本上解决了原来不同区域供热温度不均衡和不稳定的问题，大大提高了业主满意度和供暖费的收缴率。深圳市东部物业管理公司在其管理的高新北区实施太阳能集群供热项目．采用太阳能(主加热)+空气源热泵(辅助加热)+电加热(备用加热)的加热模式，改变了园区内的能源结构．减低了园区的总体能耗。按现有规模计算，该项目的实施每年将为园区减少电费150余万元；减少热水系统维护、管理、人工等费用10余万元。

在对鲁能物业的调研中，我们看到了合同能源管理方式的引进可以化解物业服务企业开展节能改造在资金上捉衿见肘的难题。合同能源管理是指节能公司通过与客户签订能源服务合同，为客户的节能项目进行投资或融资，并向客户提供能源审计、项目设计、设备采购、施工、工程验收、节能量监测、系统运行维护等一条龙服务．以与客户分享项目运行后产生的节能效益方式回收投资并获取合理的利润。鲁能物业与专业供暖单位北京华远意通供热科技发展有限公司合作，采用“合同能源管理—供热运行托管”(BOT／TOT)模式，对供热系统进行了全面改造，达到三赢的效果：业主在不增加任何费用的情况下，享受按时、保质的供暖和热水服务，并且在承包期后无偿得到华通热力集团投资的全套节能设备；鲁能物业不再支付供热设备的维修、养护等费用；华通热力集团则通过对设备的改造．从部分节能收益中收回投资并获取合理利润。

目前流行于国内、美国和欧洲市场的节能收益分享型、节能收益保证型、能源费用托管型三种合同能源管理机制．都能较好地解决物业管理推动节能减排遇到的问题：一是资金问题。合同能源管理通过市场筹措资金，既加快了既有建筑设施设备的节能改造工作．降低了物业管理的运行成本，还免除了业主的节能改造投资；二是各方权益的保护。合同能源管理以能源管理合同的签订以及节能所得收益的合理分享．既保障了物业服务企业和业主的利益，也保证了专业节能公司的投资回收和合理利润；三是节能工作的专业化。合同能源管理充分利用节能公司提供的专业能源审计。改造方案设计、施工、运行管理和培训以及项目融资等一条龙式专业化服务，既有利于节能改造各个环节的协调和控制，又保证了节能改造的实施效果。

但是．我们清醒地看到，要让节能减排成为物业管理行业的自觉行动还任重道远。中国物业管理协会在今年下发的《关于认真贯彻精神大力发展物业服务的若干意见》中号召全行业高度重视节能减排工作，尽快行动起来，通过设备改造、强化管理、引进新技术、利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本，实现国家。企业与业主的共赢。当前的主要工作一是加大宣传力度，提高业内对节能减排工作的认识，鼓励有条件的企业积极主动付诸行动；二是要争取鼓励既有建筑节能改造相关政策(资金与税收等)的支持．调动起更多的企业参与到节能减排工作中来；三是适时向行业推荐诚信可靠专业水准过硬的节能企业．作为开展节能改造工作可选择的合作伙伴；四是适时在行业内组织开展既有建筑节能示范项目的评选和经典案例编写工作，通过表彰和经验交流促进节能工作的全面推进。