以认定无效为原则,以认定有效为例外,只有买卖双方都是同一经济组织成员的,可以认定合同有效。因为:
1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房,实际是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
一、农村房屋买卖合同确认无效后有哪些后果
首先,赔偿损失。双方的房屋买卖无效,出售方有权要求返还房屋,但购买方可主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿,在确定损失时,应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。
其次,确定过错责任。作为市场主体,农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的,不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈.而从纠纷现状看,也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时也应将之考虑在内,即反悔一方应分担多一点的过错责任,这样更符合诚实信用原则的要求。
再次,添附物的处理。购房者大多会对所购房屋重新装修或翻新重建,对此应作为善意添附.故合同被确认无效后,所作之添附应视为经房屋所有权人同意,适用善意添附的规定,在房屋归属不动产所有人后,另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。
二、房屋买卖注意事项
1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
3、签合同:如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。
5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
8、买方付清所有房款领取房屋所有权证,卖方交付房屋并结清物业费。
-
农村房屋如何才能有效买卖
213人看过
-
农村买卖房屋合法吗,农村买卖房屋要公证吗
475人看过
-
农村房屋可否买卖和农村房屋买卖如何过户
266人看过
-
如何在农村买卖房屋?
269人看过
-
农村房屋买卖是否有效?无效的话,房屋增值如何处理?
68人看过
-
如何购买农村房屋,怎样买农村房屋
72人看过
农村房屋买卖涉及到土地使用权转让,需要遵守相关法律法规和政策规定。 一般来说,农村房屋买卖需要遵循“一房一卖”原则,即只能将房屋出售给同一买受人,并且需要经过村民大会或村民代表大会的批准,并办理相关手续。 同时,农村房屋买卖也需要遵守当地土... 更多>
-
-
农村房屋买卖的效力,宅基地房屋买卖合同能否有效浙江在线咨询 2023-07-14根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
-
XX村村民之间农村房屋买卖协议的效力?福建在线咨询 2022-10-05可以买卖,但是你要在想申请一处宅基地那是不可能的。村委会是有着法律的依据的1998年《土地管理法》规定,农民出租、出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时,允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
-
农村房屋买卖什么情况下有效?农村房屋买卖的法律效力是怎么规定的青海在线咨询 2022-04-01一、农村房屋买卖什么情况下有效?1、购房者主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房者必须是该村民集体成员,城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、售房者的主体资格合格卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利,并且如果房屋共有人员要共同处分房屋,才可以使房屋买卖有效。3、购房者符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地
-
在农村买了一套房子农村房屋买卖转卖后效力是怎样的上海在线咨询 2022-06-131、购房者主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员城市居民不具备购买农村房屋的主体资格 2、售房者的主体资格合格卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效; 3、购房者应当符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地如果买