房屋居住权能对抗抵押权吗-法师兄

房屋居住权能对抗抵押权吗

来源：互联网时间： 2024-03-03 19:02:20 356 人看过

一、房屋居住权能对抗抵押权吗

依据《民法典》的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。用益物权在房屋抵押前设立的，可以对抗抵押权。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条

【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、已经做了抵押的房子可以购买吗

1、对于已经做了抵押的房子，买房者购买时明知是抵押房的，那么跟开发商订立房屋买卖合同并不受限制。

2、而相反地，开发商想要出售做了抵押的房子将要受以下限制：

（1）通知抵押权人并经其同意出卖抵押房；

（2）如实告知买房者房子被抵押了的事实。

3、所以，开发商出售抵押房时未尽到以上义务的，将要承担房屋买卖合同无效的后果。

4、不过，买房者购买已经做了抵押的房子，需要承担一定的法律风险。其中一个便是开发商不能按时还贷，那么房子不能解押会直接影响买房者办理房产证。并且，如果开发商逾期还贷被起诉的话，被抵押的房子将可能会被拍卖，届时买房者可能会钱房两空。

5、当然，如果买房者事先并不知道房子被做了抵押的，那么可以通过跟开发商协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并积极主张违约损害赔偿。

三、居住权的性质有哪些

第一，居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。

由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

第二，居住权的主体范围限定为特定的自然人。

因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

第三，居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。

如中国民法典征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

第四，居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。

居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条

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