1998年，从深圳回来的老罗用3000元／平方米的单价在玉林购买了一间40平方米的商铺，7年时间过去，老罗的商铺价值已经涨到了12000多元／平方米——这是社区金铺的魅力，它令许多如老罗一样的投资者欣喜。随着玉林、双楠、紫荆等成熟社区在成都的不断形成，与之配套的社区商铺也成了商业地产的重要发展对象。本期“搜铺”将重点放在玉林、光华、金沙这三个片区的社区商铺，通过对这三个片区社区商铺的搜寻，我们可以清晰地看到社区商铺投资发展的脉络。玉林成熟社区魅力无敌区域商圈分析：众所周知，玉林是成都市最为成熟的居住片区，也是除市中心春熙路、总府路外最为繁华的商业区，商业气氛浓厚。区域内目前有王府花园、世家、玉馨园、名人苑、瑞升花园、三九雅园等高档，常驻人口多，消费力高，生活配套齐全。交通人流调查：6月16日，搜铺记者以玉林西路与芳草街十字路口为观察点，对交通人流进行了基本调查。上午11：20车流量为180辆／5分钟，人流量为205人次／5分钟；下午13：00车流量为125辆／5分钟，人流量为185人次／5分钟。附近商家也反映，此地段一般人流量高峰时期为19：00-21：00（晚饭后逛街人数较多）。平均车流量为50辆／分钟；平均人流量为60人次／分钟。社区商铺租金情况：由于梧桐世家与王府花园住户未完全入住，故玉林西路靠永丰路区域人气还不是最佳。梧桐世家商铺租金50-80元／平方米，普通商铺（某烟草店租金45元／平方米），对面家带店（如：某窗帘店35元／平方米）；玉林西路靠玉林北路区域沿街大多为服装店，口岸最为成熟，平均租金为100-150元／平方米；芳草街靠一环路王府花园区域商业项目相对较杂，普通铺面租金50元／平方米左右（如芳草街派出所4间铺面，?熏每间17平方米，1000元／月，办事处4间铺面，每间17平方米，800元／月）；芳草街靠二环路区域铺面相对较少，租金为50元／平方米（如心语花店20多平方米，1000元／月，路口某形象公社租金50元／平方米）。投资分析：目前，玉林社区铺面销售价格及租金水平大致情况为——梧桐世家售价14200元／平方米，租金70元／平方米．月；王府花园玉林西路部分商铺售价17800元／平方米，租金75元／平方米．月；玉林西路靠玉林北路区域平均租金为100-150元／平方米，无待售商铺。通过实地和网上对30个样本的调查，玉林小区社区商铺的平均销售价格达到16000元，平均租金水平达到80元／平方米．月。从商业业态分析，目前该区域商业业态构成多样，以餐饮、服装、精品店、便利店等为主，业态分布较齐全。目前整个玉林小区尚有少量在售商铺，由于量少不好做广告的原因，投资者需实地搜索。其售价大致在14500元／平方米左右，租金水平在70元／平方米左右，按一般方法计算其投资回报率约在6％左右。投资性价比较好。光华买的是未来潜力区域商圈分析：随着光华大道的开通，众多大盘的开发，光华社区商铺的价值也正在升温。区域内目前有、、成都花园、丽景华庭、香槟花园、、水岸格林、浪琴湾等众多高品质项目，从这些项目的定位看，未来光华片区的消费能力较高。交通人流调查：6月17日，记者在光华大道与青羊大道路口进行了交通人流观察。上午11：00车流量为120辆／5分钟，人流量为87人次／5分钟；下午13：00车流量为55辆／5分钟，人流量为45人次／5分钟。社区商铺租金情况：水木光华商铺租金在40元／平方米－60元／平方米，博瑞都市花园商铺租金在40元／平方米左右。投资分析：光华片区社区商铺基本情况如下：中华家园商铺售价在8500元／平方米－10300元／平方米，优品道商铺的售价在10000元／平方米－14000元／平方米，水岸格林商铺售价在13000元／平方米。社区商铺的面积在20平方米－100平方米左右。目前光华片区商铺面临的主要问题是商圈尚处于形成期，商铺口岸价值的形成尚待时日。同时光华片区内商业地产项目较多，体量较大，这些项目将对片区内的社区商铺形成竞争。根据该区域楼盘品质及入住人员情况分析，该区域社区商业适合精品服饰店、高级美容店、小型咖啡店等。从目前情况看，光华片区社区商铺的投资着眼点是未来潜力。俗话说“路通财通”，光华大道的通车对投资带来的影响力绝对不容小视。在光华大道成都起点的光华，未来势必将形成人流和车流的汇聚焦点，带来的将是商业的繁荣。易初莲花、人民商场、家乐福、麦德龙等大型超市的相继进驻，大光华片区周围所遍布的大型商场和超市在除市中心以外的社区中是最多的。它们对社区商业的影响和带动力量不可小视。金沙潜力尚在发掘中区域商圈分析：金沙片区目前主要楼盘有齐力花园、金沙园、、御都花园别墅、春语花间、博雅庭韵、金沙国际、燕沙庭院等楼盘，该区域目前新楼盘众多，但整体入住率较低，商业尚处于规划形成中。交通人流调查：6月18日，记者在青羊大道与羊西线路口做人气度观察。上午11：00车流量为210辆／5分钟，人流量为145人次／5分钟；下午13：00车流量为180辆／5分钟，人流量为110人次／5分钟。社区商铺租金情况：金沙园商铺租金在35元／平方米－45元／平方米。投资分析：目前该区域的社区商铺主要有金沙园商铺、阳光金沙商铺、蜀风花园城商铺、紫桂花园商铺、金沙·古韵商铺、金沙西园商铺、商铺等。大部分商铺目前都没有正式对外出售。从已出售的商铺看，价格在11000元／平方米左右。目前在经营的社区商铺中，已售金沙园临街商铺，出租率达到了80％。经营的主要为部分社区配套商业。从整个地域来看，金沙北有羊西线，南有光华，一条光华大道将这三大社区像糖葫芦一样紧紧串联，处在中间的金沙似乎显得有些憋闷，无论是投资者还是消费者，都有无从下嘴之惑——这似乎是金沙社区商业的最大硬伤。但是，金沙商业依然有自己的最大卖点——金沙遗址所带来的旅游经济。一旦金沙遗址这张成都市最神秘的旅游名片公之于众，它所产生的人流积聚力将绝对就近带动金沙社区商铺的价值显现。