今年以来,在降息渠道上,银行提前还贷相对“冷清”。预付费的手续费因银行而异,预付时间也不尽相同。
业内人士表示,提前还款未必适合所有人。需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求和经济环境四个方面综合考虑。案例一:2007年底,丁先生贷款100万元买了第一套房子。当时他享受银行首套房七折优惠利率,贷款期限为15年。
专家:央行通过加息或降息调整的是贷款基准利率,借款人享受的优惠利率折扣不受影响。目前由于信贷收紧,银行对一套住房贷款的优惠利率仅为15%至10%,对申请人的要求将更加严格。如果提前还贷,将来需要买房的话就不能享受优惠利率。而且,你还得执行第二套房子1.1倍的利率。案例二:陈小姐2008年向银行借款80万元买了第二套房子。她签合同时,利率高出1.1倍,贷款期限为20年。
专家:虽然她目前处于降息通道,但买房时利率是1.1倍。按照目前的利率,她承担的利息高达7.75%,高于目前的贷款利率。此外,陈小姐采取等额本息还款,这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的贷款期限是20年,但她目前只还了4年,所以提前还款为宜。总之,借款人在贷款期超过三分之一之前提前还款是合算的。已到中期还款期或等额本金还款期已过1/3的,基本上已经支付了利息,提前还款的部分多为本金。利率的升降不会对还款金额产生太大的影响,所以选择提前还款是没有意义的。案例三:杨女士从2009年开始放贷,享受七折优惠。杨女士说,她目前手中有5万元的闲置资金,因此购买银行理财产品等相关投资比较划算。
专家:根据杨女士的情况,她以前享受70%的利率。按照现行贷款利率,杨女士5年以上贷款利率为4.585%,而现行5年期银行定期存款利率为4.75%。需要注意的是,不少银行已经实施了利率上浮10%的政策,不少银行的五年期定期存款利率已经达到5.225%。当然,如果人们愿意购买银行理财产品,一般可以获得6%以上的年化收益率。也就是说,如果市民从银行贷款打七折,然后把钱存入银行5年以上的定期存款,借款人仍然可以赚取息差。如果公众投资理财产品的利率为7%,收益率会更高。看来提前还款真的没必要。提示1:拖欠利息的金额有差异,当人们选择提前还款时,他们通常会支付一笔手续费,也称为“拖欠利息”或“违约金”,这通常在合同中有规定。记者发现,各家银行的手续费差别很大。有的银行可能不收手续费,有的银行则需要按实际还款金额的1-3个月收取利息,甚至有的银行需要按实际还款金额的3%收取手续费。
在工行、农行、中交、中交等大型国有银行,中交不收取预付款手续费,工行收取2-3个月利息作为手续费,其他银行收取1个月利息。其中,农业银行3年内提前还贷的,将收取1个月利息作为服务费,3年后不再收取服务费。
大多数股份制银行都表示不收取服务费。而上海浦东发展银行则表示,如果提前两年还款,将收取3%的服务费,两年后不再收取服务费。
外资银行一般根据还款期限收取差别费用。如华旗银行一年后提前还款需按还款金额的2%收取手续费,两年后降至1%,三年后不再收取服务费;汇丰银行三年后提前还款不收取服务费,两年后提前还款至少2万元,一年后至少预付3万元。
提醒2:允许提前还款的时间不同
另外,允许提前申请还款的时间也不同。多数银行要求还款至少一年后才能申请提前还款,但一些银行表示,可以随时申请提前还款。
在国有银行,中国银行和中国建设银行需要提前一年还贷才能申请提前还款,工行需要提前半年还贷。另外,招商银行、交通银行、东亚银行等银行需要提前一年申请还款,而华夏银行则表示可以随时申请还款,“目前没有变化。”
“一般来说,住房贷款额度较大。如果没有特殊原因,很少有客户会在一年内提前还贷。”某银行个贷部工作人员说。
提醒三:利息调整周期不同
一般来说,住房贷款期限在10年以上。在这个周期中,央行调息是必然的,各家银行调息的时间也不一致。工行、农行、建行等多数中资银行从每年1月1日开始,根据央行最新基准利率,将还款利率调整为新的还款利率。
外资银行一般选择当月或季度调整。东亚银行在央行调整利率后的第二个月开始执行新利率。花旗银行从下季度初开始执行新利率,汇丰银行则在同一天开始执行新利率。
哪种利率调整方式对按揭家庭更划算?专家表示,如果是在降息通道,调整越快,成本效益就越高;如果是在加息周期,调整越晚,成本效益就越高。
行业:检验提前还款是否具有成本效益的四个原则。年底是否提前还贷主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求和经济环境。
首先,它取决于客户贷款时签订的合同中确定的贷款利率。如果使用公积金贷款,年利率很低,只有4.5%左右,在这种情况下,没有必要急于还款。对于使用商业贷款的客户,目前5年以上的贷款利率一般为6.55%,第一套可享受8.5折至9折的优惠,第二套需加息10%。在这种情况下,如果能在前期签订合同时享受较低的折扣率,就不必提前还款。其次,是否提前还款要考虑个人的投资能力。资深房贷中介郑*元指出,如果手头还有其他比较好的投资理财项目,比如股票、基金、债券、理财产品等,如果预期收益能覆盖贷款成本,客户最好用流动资金进行投资。
另外,从经济环境来看,目前仍处于降息通道,短期内加息可能性不大。客户“借的钱越多,时间越长越好,不用急着还款”。
最后,建议考虑未来是否需要流动性。
金融专家:有三种情况不适合提前还贷。1。签订贷款合同时享受70%至8.50%的优惠利率。由于我们享受了较低的利率折扣,我们现在进入了降息通道。如果年内央行不降息,即使按照明年1月1日的最新利率执行,利率也只会低于上期。二是等额本金还款期已过1/3的购房者。因为相等的原理是除以t
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