房贷固定利率和变化利率如何选，怎么算

根据中国人民银行公告〔2019〕第30号，从3月1日到8月30日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。此次政策是针对存量浮动利率贷款，也就是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。通俗来说，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价（非LPR）的人，需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

“简而言之，房贷族面临一道选择题——选固定利率，还是‘LPR+加点’利率？”相关人士介绍说。

如果选择固定利率的话，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，就是维持当前利率水平不变至贷款合同期限结束。

如果选择“LPR+加点”利率，加点数是固定的，LPR是变数，房贷利率会随市场利率变化而变化，月供也会随之变化。

为更加直观地感受政策变化，该相关人士举了个例子。假如张先生有一笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%，现执行利率为4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果张先生选择固定利率，那么他以后的房贷利率会是5.88%，一直保持不变。

如果张先生选择“LPR+加点”利率。加点数由现执行利率减去2019年12月发布的5年期以上LPR所得，即5.88%-4.8%=1.08%，他以后的房贷利率=LPR+1.08%，房贷利率随LPR变化，有可能变大也有可能变小，但1.08%的加点幅度不会变。

按照中国人民银行的要求，同一笔商业性个人住房贷款，在今年3月至8月之间任意时点转换，选择现有的固定利率或者LPR（贷款市场报价利率）。转换工作将于8月31日前完成，借款人只有一次选择的机会，决定你之后的还款额。

目前，工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行等数家银行已经在各自的手机银行APP中上线自助转换服务，贷款客户可以根据自己的需求自行选择。

法律规定：

《中华人民共和国商业银行法》第三十八条规定：“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。”