一、两套房只有一套贷款算首套吗

关于二套房的认定标准如下：首先，若购买过一套房产且无任何贷款记录，再次购置房产时便可视为首套房；反之，若曾贷款购入过多套房产，即使全部售出并经房屋登记系统无法查找到相关房产信息的情况下，如在银行征信系统中仍能找到贷款记录，那么在此前提下再度申请贷款购买房产则不再属于首套房范畴。

其次，对于夫妻双方来说，如果其中一方在婚前独自贷款购买了一套房产，而另一方则在婚前选择利用公积金贷款进行购房，婚后夫妇希望共同以家庭为单位进行贷款购买新房产。

在此种情形下，如果两人已经还清该贷款，银行及其他金融机构将会依据借款人的还款能力、个人信用等级等多方面因素来灵活把握贷款利率及首付款比例。

如果夫妇当中有人之前所办理的贷款并未完全结清，或者存在第三次以上的贷款记录，这时候他们将被视作二套房以上的拥有者。

另外，对于曾经全额购买过一套房产，之后又出售并且房屋登记系统无法查找到相关交易记录的人员，他们可能在再申请购买房产时会被认定为首套房拥有者。

同样地，当当地的房屋登记系统尚不完善或无法提供有效查询服务时，银行将对购房人士的所有房产情况进行深入调查核实，若发现购房人仅拥有一套住房，那么他们同样会被视为首套房申请者。

《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定：

首套房缴纳规定如下：

1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1％执行；

2、户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米）的，税率减半征收，即实际税率为1．5％；

3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3％征收。

二、名下两套房只有一套贷款算首套吗

关于首套房及二套房认定方面，如果在上一套住房中并无任何贷款记录，那么该房屋被视为您的首套住宅。

相反，如果该套住房先前曾获得过贷款，则无法将其界定为首套住宅。

对于二套房的判断标准，当前通行的做法如下所示：

第一，若购买人曾经全额付款购置过一套住房，且在此之后再次申请贷款购置新房时，通常会被看作首套住宅；

第二，若购买人先前曾成功获得过两次或以上的贷款用以购买住房，并且已经将这些住房悉数出售，换句话说，在房屋登记系统中已经无法查询到这些房产信息，这些购买人在银行系统的征信记录中仍然可能存在相关的贷款记录，此时，他们若是再度申请贷款购置新房，通常也会被看作首套住宅；

第三，针对夫妇双方而言，若其中一位购买人在结婚前购置新房时采用了商业贷款的方式进行，而另一位购买人则在婚前采取了公积金贷款的方式购置新房。

此后，这对夫妇打算以夫妻身份共同申请贷款，只要此前贷款已全部偿还完毕的情况下，银行与其他金融机构一般能够根据这些购买人的实际还款能力、信用状况等诸多具体因素来灵活掌握贷款利率以及首付款比率。

倘若贷款尚未全部偿还，则应判定为二套房乃至以上等级；

第四，对于购买人来说，若曾经贷款购买过一套住房，并且已顺利完成商业贷款的偿还，紧接着再度申请贷款购置新房，通常会被看作首套住宅。

至于贷款尚未完全偿还的情况下，则应视为二套房；

第五，当购买人全额支付了一套住房后又决定售出它，且在房屋登记系统中已无法查询到此房产信息之时，假如他们下次再度尝试申请贷款购置新房，往往也会被视为首套住宅；最后，对于那些目前所在地的房屋登记系统尚未完善的地区，公民如果已有的唯一住房已得到银行及其他金融机构确认的情况下，再度申请贷款购买新房通常也会被视作首套住宅。