提要：特别需要强调的是，房地产周期波动是整个行业景气程度的循环，有可能表现为价格涨幅波动，但不一定表现为价格水平的波动。这份报告最后的注脚，即末页上表格显示：“明年上半年，房地产周期进入下行阶段后期。

现在谈购房，确实是一个令人纠结的话题。不少人为屡失购房机会耿耿于怀，不少人为“错过了星星”，又“错过了月亮”，后悔不已。真的不知道什么时候才是购房的最佳时机！

“不是我不明白，这世界变化快”，这楼市的变化也真够叫个快。有时年头、年底冰火两重天，有时月头、月末成交大相径庭。有时新政空降，行情急转直下；有时地王频出，房价一夜爆涨。难怪老百姓买房总是踩不着节点。

不过近日杭州举行的一次地产金融研讨会上，地产大佬们的推盘内幕，带给购房者不少启发。房地产市场有周期，地产大佬们苦心追逐市场节点推盘卖房。怎样看这个周期，什么时候推盘，大有讲究。

也许，这些经验之谈，能够告诉购房者如何下决心，“该出手时就出手”。

明年上半年

房地产周期进入下行阶段后期

10月23日，一场题为“宏观经济跟踪与房地产金融模式创新”的研讨会在新侨饭店举行，浙江省房地产协会会长唐世定、中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓、绿城[简介最新动态]房地产集团常务副董事长兼总裁寿柏年、滨江集团副总经理朱立东等专家学者和地产大佬齐聚一堂，并发表主题演讲。

会前，一份《宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析》在与会者手中传阅。这是省房协、中国民生银行地产金融事业部、浙大房地产研究中心当天共同出炉的报告，它向人们展示了中国房地产市场周期的秘密，并做出一些大胆的判断。

这显然能够吊起购房者的胃口。

报告称，从国家层面房地产市场运作的周期来看，1988年到1997年、1998年到2008年，房地产经历了两个为期10年的长周期。在每个长周期中，随着宏观经济周期波动和宏观政策的影响，又存在一系列以年度为单元的短周期波动。2006年到2007年一季度末，国房景气指数有一个小周期；2007年二季度到2008年二季度，又形成一个小周期；金融危机冲击之后，2009年二季度到2010年一季度，景气指数强势上行。2010年二季度以来，在刺激政策退出和房地产政策严厉遏制下，景气指数进入了下行行情。

特别需要强调的是，房地产周期波动是整个行业景气程度的循环，有可能表现为价格涨幅波动，但不一定表现为价格水平的波动。2005年以来70个大中城市房价指数走势可见，房价涨幅随房地产景气周期波动，但除金融海啸的严重危机时期，房价涨幅始终为正，说明房价的绝对水平是不断上涨的。

今年5月以来，主要城市房价涨幅逐月回落，说明遏制房价过快上涨的严厉调控政策已经产生效果，但目前房价仍然维持正增长，房价依然维持在高位。从过去10多年房地产市场发展来看，周期波动中房价绝对水平始终保持上涨态势，公众期待的房价水平明显下跌现象很少出现。

课题组认为：“在中国城市化快速、大规模推进的历史背景下，城市商品房供求关系紧张的局面在相当长时期都难以根本改变。因此，尽管存在周期性波动，政府抑制房价过快上涨的任务相当艰巨，期望房价水平大幅下跌，也是不切实际的。”

这份报告分析，今年四季度房地产景气指数将进一步下行，明年上半年基本完成自2009年二季度开始的短周期。市场成交量在四季度和明年上半年将维持低位，房价涨幅进一步回落。考虑到今年上半年房价处于高位，明年上半年可能出现房价水平同比下降。

这份报告最后的注脚，即末页上表格显示：“明年上半年，房地产周期进入下行阶段后期。”