在转按揭问题上，“转按揭”的推出引起了广大购房者的关注。那么，什么是“再抵押”？哪些购房者适合“再按揭”？而如何办理“再按揭”转让给第三人并申请个人住房贷款变更贷款期限、变更借款人或变更抵押贷款。“再抵押”的实质是购买不动产的借款人主体的变化。也就是说，购房者可以在还贷前转让或出售房产；购房者可以向银行申请二手房贷款。购房者在收入较低、还贷能力不足的情况下，也可以购买更便宜的住房。当他们的收入增加，偿还能力增强后，他们可以将首套房转售给他人，然后购买更好的住房。

主要有两种“再抵押”：一种是借款人无力还贷导致贷款主体发生变化，银行对转让的房地产进行处置；另一种是房地产转让导致产权关系发生变化，这也改变了贷款主体。其中，借款人变更称为“再融资”，原贷款期限延长称为“追加再融资”，抵押物变更称为“再融资”。

如何处理“再抵押”？目前，个人住房再抵押贷款一般发生在同一家银行之间。中国**北京分行“再按揭”操作的具体程序如下：

首先，银行将重新审核“按揭房”的合法性，并根据新买家的收入，重新审核新买家即新借款人的还款能力，确定贷款金额、期限和利息新买家的价格。

第二，银行核实新担保人的资格或实施新担保。

第三，新购房人审核合格后，未办理过户房屋产权证的，新购房人可以与开发商签订新的购房合同；办理过房屋产权证的，那么新老购房者就可以直接签订购房合同了。第四，新买受人以新购财产作为抵押物的，必须对抵押物重新投保。

第五，银行与新买家就新贷款金额和抵押物签订贷款合同、担保合同和抵押合同，办理抵押登记手续，发放贷款。同时，终止原借款合同，收回原借款并注销原抵押登记手续。

未取得产权证，如何办理“再抵押”？

如果购房者没有还清购房贷款，也没有办理房屋产权证，那么在需要办理再过户时，购房者需要与开发商签订终止销售合同的协议，新购房者与开发商签订新的销售合同，银行审核贷款银行将与新买家签订新的按揭贷款合同，并终止您与贷款银行之间的按揭贷款合同。

有抵押贷款的房子能拿到产权证吗？

按揭贷款只是购房的一种方式，并不影响购房者办理所购房产证。只有在取得产权证后，我们才需要向贷款银行办理其他证明，其他证明办理后由贷款银行代收，取得产权证后由业主自行代收。

转让抵押贷款时应注意什么？

办理转按揭时，因按揭贷款购买的商品房已在房管部门抵押，发生第二次转按揭时，应先征得抵押权人银行同意；第二次交易完成后，有时差在银行贷款与房屋产权转移之间，办理抵押权转移的过程中存在一定的风险。

此外，借款人申请个人住房“加按揭”贷款时，借款人在工行办理个人住房贷款的时间应在一年以上，且借款人有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。抵押物必须是现有的房屋，借款人应当对抵押房屋拥有合法完整的产权。此外，如果原贷款有两次或两次以上连续违约记录，借款人将无法申请额外的按揭贷款。另外，个人住房加按揭贷款加原贷款余额之和，不得超过原购房金额或评估价值的70%，商品房不得超过50%。