二手房买卖合同无效的认定-法师兄

二手房买卖合同无效的认定

来源：互联网时间： 2023-05-07 11:12:08 183 人看过

二手房是开发商建造的商品房。通常，开发商首次向社会出售的新建房屋称为一手房，而开发商购买后再次出售的房屋称为二手房。换句话说，房子的第一笔交易是一手房，之后的交易是二手房。房改房、集资房、经济适用房的转让属于二手房转让

商品房的销售是在开发商和买方之间完成的，二手房的销售是在业主和买方之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规对商品房销售进行规范，与商品房销售相比，二手房销售更能体现当事人的意思自治，因此风险也较大

笔者根据多年处理房屋买卖纠纷的实践经验，总结出二手房买卖无法办理产权转让的情况，由于合同无效或一方违约，可供大多数读者查阅

I.如果非房屋所有人出售另一人的房屋

一些房屋销售合同卖方不是房屋所有人，而是出售另一人的房屋（主要以亲属名义）有的家长以未成年子女的名义登记房屋，并将房屋出售，因为法律明确规定，监护人除为了监护人的利益外，不得处分监护人的财产，因此无法办理过户手续s、这种情况在法律上被称为未经授权处分

II.未经其他共有人同意而出售共有房屋，形成共有房屋的一般原因如下：

1.夫妻通过婚姻形成的共有房屋实际上是夫妻共有房屋，尽管房屋产权以一方名义登记的

2.对于继承形成的共同房屋，即房屋所有人死亡，法定继承人超过两人，且未办理房地产分析，房屋产权由继承人共享

3.拆迁形成的家庭共有房屋，即g根据拆迁补偿协议，被补偿人是家庭中的几个人，但拆迁房屋是以其中一人的名义登记的，实际上是家庭共有房屋《城市房地产转让管理条例》规定：“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。”三、出卖人侵犯其他共有人合法权益，导致本合同无效的

三、开发商违反规划、未取得土地使用权证书、项目未通过竣工验收、未办理合法销售手续等原因，以及因前期违法开发、建设、销售房屋，不能以合法产权处理房屋，如“小产权”在集体土地上建造的房屋因未办理征地手续，未取得土地使用证，依法禁止挂牌出售。违法建筑也属于此类房屋

IV.未经抵押权人同意，该房屋已抵押和转让

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二手房买卖合同无效的后果

合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：（一）返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方；如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（二）赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。一、买卖合同的违约金最高是多少最高不超过造成损失的百分之三十。根据《民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构

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二手房买卖合同无效的情形

二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房屋称为二手房。也就是说第一次交易的房屋是一手房，在此之后交易的房屋是二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。以下就是二手房买卖合同无效的情形：一、非房屋产权人出卖他人房屋的有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。

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怎样的二手房买卖合同无效

一、怎样的二手房买卖合同无效（一）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法典》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。（二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。（三）以欺诈的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺诈手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。（四）以胁迫的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签

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二手房买卖合同无效情形

1、产权有争议的房屋产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意。2、考虑是否有房屋承租人在二手房交易过程中，房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。3、被查封或作为抵押物的房屋被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。4、存在违章或已公告拆迁存在违章建筑的房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。5、特殊产权类型的房屋一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。一、如

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什么样的二手房买卖合同无效

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。3、以欺诈签订的房屋买卖合同这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。5、乘人之危签订的经济合同这是是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用

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几种无效的二手房屋买卖合同

无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法典》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。以欺诈的手段签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。乘人之危签订的经纪合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切

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