近日，发改委价格司发布了《一季度住房市场价格形势分析》，报告从四个方面阐述了全国房价整体仍将继续上涨的压力来源：一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格的上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，同时随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。市场对于房价上涨压力的看法不一，本周我们就邀请业内人士与大家交流。

7大要素决定房价趋势

主持人：您如何看待上述房价上涨压力因素？

陈基强：最近3个月，我也做了相关的研究报告，有一些方面与有关部门的判断不谋而合。我认为现在决定我国房价变动趋势的有7大要素：“十一五”计划和政策是对经济发展的一种保证；中国经济未来5年预计保持GDP年增长7．5％是房地产价格的支撑；年均4％的城市人口增长率是房地产发展的刚性需求；房地产供不应求也促使价格持续上升；房地产是中国有限的投资渠道之一；人民币升值与通货膨胀体现了房地产增值保值的功能；宏观调控将为房地产投资带来挑战和机遇。

房地产并非一个“独立”的市场。从对欧美国家过去12年的数据分析，GDP与房价的关系是正相关的，房地产市场的表现可视作经济情况的一种“滞后反映”（一般晚2至3个季度表现出来），而目前中国的形势也是一样的。再加上土地供应增长下降（去年土地开发面积仅同比增长0．7％），销售面积超过竣工面积（已经连续3年），购房者没有“选择权”（供求比最好在1．15，这样购房者可以选择适合自己的房子）。

至于房价，从去年四季度到今年一季度的情况来看，调控的效果算是不错了。但是，从严格意义上来讲，房价并没有下跌，哪怕现在珠三角一些城市的房价回落到了去年同期的水平，可你会发现现在的价位和去年的价格支撑点还是连得上的，调控只是把虚涨的部分挤掉。房价仅在一年时间里的“波段”并不显得十分重要，我们做投资的要看到楼市的长期持续性。

二三线城市风险须防备

主持人：您如何看待各大城市的房地产发展？

陈基强：房地产的区域化特征明显。一线城市多经过调控洗礼，市场容量大，国家对其楼市的监控也更严。二、三线城市则有经济发展潜力，房价基数也低，据我们统计，去年以来，各大开发商在二、三线城市土地储备总投资金额约1200亿元人民币。

但需要指出的是，二、三线城市的市场容量有限，消费力也是要“养”的，“规矩”也不一样，所以，尽管不少进军二、三线城市的开发商已累积了不少开发经验，但城市房地产开发也不能“照抄”。看一个城市是否成熟，主要看经济增长趋势，及其是否会有大量“移民”进入，这都是与房价正相关的因素。

此外，虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心将在未来随着大家的争相进入而改变。如开发商的涌入可能导致二、三线城市竞争逐渐放大，地价上涨的速度也会加快，导致成本增加，房价上涨，而二、三线城市的居民消费能力相对偏低，过高的房价将会导致居民购买力减弱，房地产出现过剩、难以消化的局面。

投机时代已一去不复返

主持人：您对楼市投资又有哪些建议？

陈基强：调控环境下，投资成本和风险压力骤然增加，把房产当作投机工具的时代已经一去不复返。前面我也说过，不要看房价在短时间如一年里的波动，如果做投资就要看3至5年的升值潜力。

对于个人投资者来说，我觉得他们不应该贸然去二、三线城市买房，虽然那里的房价可能很便宜，但是只看到那些城市房价低是错误的，因为二、三线城市的二手房市场还不活跃，而对一项投资来说，“变现”能力很重要。

另外，还要考虑到租赁价值。如在上海，对普通投资者来说，住宅价格已经贵了，倒是有不少沿街商铺价值被低估，可能成为未来楼市内的“黑马”；具备实力的话，则可以选择市中心豪宅，250平方米以上、平层的那种，要按照豪宅标准设计的，在调控影响下此类产品的供应量越来越小，价值则越来越高。

房价上涨卖方违约怎么办

原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。

1、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有：在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人；对沟通过程进行录音；通过手机短信获取对方违约的信息；向公证处申请证据保全等。

2、卖方在这一阶段往往会回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。

3、卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。