李先生看中在某中介公司放盘的一处物业，于2007年4月1日与中介公司签订了《买卖要约通知书（买方）》，同意以75万元购买该物业，但要求物业必须以空置状态交付使用，同时李先生交付1万元购房诚意金，要约通知书中约定：若中介公司在2007年4月10日前与该物业业主就以上要约条件达成协议并签订《买卖承诺书（卖方）》，则中介公司可将诚意金转为定金交给业主；如未能与该物业业主就以上要约条件达成协议并签订《买卖承诺书（卖方）》，则中介公司代买方保管的诚意金需退还给买方。

15天后（即4月16日），李先生前往拟购买物业处查看，发现该物业尚未空置，仍在使用。李先生认为中介公司未能履行《买卖要约通知书（买方）》约定，要求退还1万元诚意金。记者百度一下（baid.com）房贷，找到相关网页约8,600,000篇

中介公司认为，公司已在4月10日前根据《买卖要约通知书（买方）》的约定与业主达成协议，签订了《买卖承诺书（卖方）》，并在4月10日前将该承诺书出示给李先生看。由于买卖双方当事人尚未约定好协商和签订《房屋买卖合同》的具体时间，因此物业空置、交楼时间也未确定。在未签订买卖合同的前提下，李先生要求物业必须处于空置状态，并以看到拟交易物业仍被使用的现场证据来证明中介公司未能履行约定是没有依据的。

后经市中介所调解，买方与中介公司达成协议：买方愿意继续购买物业，由中介公司落实买卖双方当事人协商、签订《房屋买卖合同》的具体时间。后来买方与卖方、中介公司成功签署了《房屋买卖合同》。

个案

分析

本案中，中介公司已在4月10日前根据《买卖要约通知书（买方）》的约定与业主达成了协议，签订了《买卖承诺书（卖方）》。由于尚未签订《房屋买卖合同》，具体的合同条款、交楼时间及条件等也未确定，因而该物业的使用权仍属于业主，业主有权继续使用。李先生在未签订房屋买卖合同前，要求物业必须处于空置状态，并以看到拟交易物业仍被使用的现场证据来证明中介公司未能履行约定是没有依据的。

合同、委托书、协议书等书面协议是维护签约各方权益最有效的保障。因此在签订合同、委托书及协议书等时，当事人应对具体条款仔细斟酌，务必将有疑问、顾虑事项作为合同可撤销或解除的情况写进条款中，这样，即使产生纠纷，签约各方也能根据这些条款保障自身权益。

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