拆迁补偿的方式有两种,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
货币补偿作为主要方式。其原因:
1、是货币补偿操作简单,且一次性了断,不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题。
2、是货币补偿更方便被拆迁人选择住房,不受地点等方面的限制。
3、是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。
4、是更好地体现新《条例》的立法思想,即有条件实行货币补偿的,尽可能实行货币补偿。
拆迁赔偿是由拆迁人对被拆迁人按照它的房屋的评估价进行补偿的,而且也不可能只把屋顶给拆了,具体根据实际情况计算的。
一、房屋拆迁补偿价该如何评估
1、因拆迁造成停业损失:补偿拆迁款的5%
因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,按被征收房屋价值的5%进行补偿,如果被征收人认为损失超过5%的,可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。而以前关于停产停业的损失补偿,是按被拆迁人上年度的平均工资水平,对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员,补偿6个月费用。
2、承租人补偿标准提高10%
征收直管公房、自管公房的补助款,支付给承租人,承租人选择货币补偿的,给予承租人90%补偿,给予被征收人10%补偿。原拆迁政策是补偿承租人80%,补偿产权人10%。
二、房屋拆迁补偿价评估存在的问题
1、估价方法存在的问题
目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与精神以及不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。
例如:房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,中也找不出基准价格一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。
2、确定房屋基准价格存在的问题
房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
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