我们结合了去年一些比较有代表性的实

手房交易进入活跃期交易四大招数晕你没商量

我们结合了去年一些比较有代表性的实际案例，从二手房买卖和租赁两方面，请有关专家为您具体剖析，希望消费者能够从中获取有益的经验，走出消费的误区。

谨防不透明全包价陷阱

案例1

去年11月初，贾先生在报纸上看到一套自家附近40万元的两居室，打广告的中介公司称这40万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。贾先生便与中介公司签订了合同并办理了相关手续。房屋过户手续办理完的那一天，贾先生了解到，他买的那套房子的原业主与中介公司签订的合同，出售价格其实只有36万元。即使加上各种费用总共也不过37．3万多元，而中介公司却收取了他40万元的费用。

当贾先生拿着合同要对方退回多收的费用时，该中介却指出该合同中讲明用40万元购买该套二手房，40万元的价格里包括了所有的费用，并未多收取费用，不能退款。贾先生仔细查看合同后发现，合同中并未列出费用的明细。

破解招数：

如果购买标明“全包价”的二手房屋，在签订二手房购买合同时，一定要注意以下几点：

1．将中介公司收取的费用及需要向相关部门缴纳的费用了解清楚。

2．最好在合同后附上《费用清单》详细计算相关收费。

一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。

物业交验手续不可少

案例2

去年8月份购房的丁小姐于去年11月底与业主办理完过户手续。当丁小姐拿到新的房产证准备开始过自己新的生活时，物业公司上门来收供暖费和物业费了。拿到单据后丁小姐傻了眼。原来该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近7000元。丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。

破解招数：

购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。如“我爱我家”公司，就会协助购房者与业主双方在房屋现场进行物业交验，并要求双方在交验当天填写《物业交验单》，确认签字无误后才会代购房者向业主支付购房尾款。

“免佣金”也可能存在猫腻

案例3

小赵大学毕业后来京工作，通过查阅报纸广告，他发现了一套比较合他心意的房子，但租金价格较贵。一室一厅，月租金1600元。但因免收佣金且家电家具齐全，他与这家中介取得了联系并约定看房。

不久，他与同住一小区的大学同学的闲谈中得知他的房租为1300元／月，所付中介费用为1300元；而小赵的房子是花1600元租的，表面看上去，好像省了中介费，实际上是中介变相将房租提高了。中介公司虽未收取服务佣金，但却在房租上多收了：（1600－1300）×12＝3600元。而正规的中介公司出租类似房屋才收取1300元，相比之下，小赵最后不但没有省到钱，反而多花费了3600－1300＝2300元。

破解招数：

1．选择正规大型的中介公司，这样才能够保证租房交易的快捷、安全。

2．选择与房东见面，当面谈价格。

3．如果见不到房东，则该房屋是中介公司代理的房屋，需查看此中介公司是否是国土局认可的具有操作租赁代理业务资格的中介公司。

让业主吃亏的现金押房

案例4

去年12月初，方先生的母亲因病急需一笔钱来治疗，与家人商议后决定在网上发布信息，将自家暂不居住的一套住房出售。两天后，一个小伙子与方先生约定了见面时间。经两人看房、谈价进一步协商后，以23万元价格成交。小伙子主动提出要求作公证。

一周后方先生与小伙子同去公证处办理公证，由于买卖公证费用较高，方先生经小伙子建议，与小伙子的朋友办理了《全权委托公证》，商定由小伙子与其朋友办理其他的相关事宜，收取了小伙子全额房款后，将房产证交到了他手中。

三个月后，方先生接到了银行催款电话及公安机关的询问电话。经了解，方先生得知，全都与他已经卖掉的房子有关。不法中介公司利用小伙子伪装成个人骗取方先生的信任，以低价拿到房产证后本想高价转手卖掉。但因无法如愿，便拿着方先生签字的《全权委托公证》及房本到银行进行了抵押变现，并且同时以极低的价格冒充房东的代理，出租给一些大学生。这家不法中介携款逃跑后，收不到还贷月供的银行只好来找方先生。公安机关找到方先生了解情况也是为此。

破解招数：

1．对于不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金押房”或“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价牟取暴利。

2．交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管局过完户才能算交易完成，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅是做公证并不能算是法律意义上的房产买卖。

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调查显示：中介诚信度关注度最高

根据“我爱我家”客户抽样调查显示：人们在选择委托房屋中介时，55％的客户考虑的首要因素就是交易的安全性与中介的诚信度；18％的客户重视房屋买卖价格或租金价格；13％的客户关心交易进程速度；8％的客户关心中介收取的服务佣金费用；6％的客户关心交易的便捷性。

从以上数据我们不难看出，京城百姓在选择房产中介时最关心交易的安全性与中介的诚信度。“我爱我家”有关人士认为：随着京城房产中介队伍的不断壮大，同行业间竞争的日益加剧，未来中介公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，首先要依靠诚信服务、规范操作来保障客户交易的安全性；同时，在提升服务质量、拓展渠道规模、加强产品创新方面，还需要进一步努力。同时，在二手房买卖市场与房屋租赁市场蓬勃发展的同时，我们也期待着各中介公司通过努力，彻底改变房产中介在老百姓心中“黑中介”的不良形象！

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