一、买二手房的合同无效情形有哪些
1、非房屋产权人出卖他人房屋的
有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的
共有房屋形成的一般原因包括婚姻关系、继承、拆迁、共同出资建房、购房等。《城市房地产转让管理规定》规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让”。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的
开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
4、已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋
《民法典》规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《民法典》规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”综上,未经抵押权人同意,房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益,因而转让无效。
5、出卖已出租的房屋,侵犯承租人优先购买权的
《民法典》第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的,承租人可以主张房屋买卖合同无效。
6、被依法查封、限制的房屋不能转让
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。
7、转让经济适用房不符合规定的
已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确须出售的由区县住房保障管理部门按原价回购;已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房,产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款;转让经济适用房不符合上述规定的,不能办理房屋产权过户。
二、何时二手房买卖合同无效
二手房是相对于开发商建造的商品房而言,通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房,而从开发商处购买后,再次出售的房屋称为二手房。单位的房改房、集资建房,经济适用房的转让属于二手房转让。与商品房的不同之处在于,商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的,二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。
除上述情况外,出售中央国家机关在京单位的房改房,未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户;出售房改房,违反与原房屋产权单位约定的,如未取得原单位同意出售的书面证明,很可能会导致原单位主张权利,出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效;公有房屋承租人转让房屋承租权,不能办理承租人变更过户手续的二手房买卖合同也属于无效合同。
上文所述的房屋转让的共同特征是,因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续,无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况,卖房人可以收回房屋,买房人可以要求退房。合同无效,一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。
由于国家出台了一系列法律法规用以规范商品房的销售,所以相对于商品房的销售而言,二手房的买卖更能体现当事人的意思自治,因而风险性也更大。作为明智的购房者,我们不仅要花时间研究欲购房屋的地段、户型、周边环境等硬件设施,更应该花时间对二手房买卖合同的方方面面做一个细致的了解,必要的时候建议您向专业的律师寻求帮助,有备无患,方能在房产市场所向披靡。
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确认合同无效的情形有: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,从而损害国家利益的; 2、恶意串通,损害国家、集体或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩盖非法目的的; 4、损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。 合同无效是指合同... 更多>
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买卖二手房哪些情形属于合同无效山东在线咨询 2023-08-25二手房买卖合同以下情形下无效:二手房买卖合同主体不适格的;合同意思表示虚假的;合同内容违背公序良俗的;合同内容违反法律强制性规定的;房屋买卖恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的。
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买卖二手房合同何种情形下无效?重庆在线咨询 2022-07-03二手房买卖合同如具有以下情形之 一,无效: 1、签订合同的方当事人为无民事行为能力; 2、买卖合同的内容违反了法律、行政法规的强制性规定; 3、合同是当事人虚假的意思表示; 4、在恶意串通的情形下签订合同,损害他人合法权益。根据《民法典》第一百四十四条的规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事
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二手房买卖无效合同的有哪些湖南在线咨询 2023-05-31购买二手房在当今房价偏高的情况下,已经成为了很多人的选择。那么,购买二手房应该注意哪些问题呢?如果发生二手房买卖合同无效该怎么办呢?律师表示,导致二手房买卖合同无效的原因有很多,但是处理的方式并不一样。一是,在双方的买卖合同中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。按照法律规定,未依法登记领取权属证书的不得转让。卖方房屋未登记领取权属证书,应认定买卖双方签订的
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二手房买卖无效合同具体有什么情形贵州在线咨询 2023-08-21购买二手房的合同无效的情况有: 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同; 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同; 3、以欺诈签订的房屋买卖合同; 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同; 5、乘人之危签订的经济合同; 6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同; 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。
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房屋买卖合同失效有哪些情形,房屋买卖合同失效的情形有哪些福建在线咨询 2022-04-01房屋买卖合同无效的情形具体如下: 1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖